房屋地产、建筑业土地增值税清算新政策详细解析.doc

房地产企业土地增值税清算 第一节 土地增值税清算的基本政策 一、土地增值税|纳税人： 《土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。 转让：《土地增值税暂行条例实施细则》第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 国有土地：《土地增值税暂行条例实施细则》第三条，国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 地上建筑物：《土地增值税暂行条例实施细则》第四条，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 附着物：《土地增值税暂行条例实施细则》第四条，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 收入：《土地增值税暂行条例实施细则》第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 单位及个人：《土地增值税暂行条例》第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者。 赠与：（一）、房屋所有人、土地使用权人将房屋土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人的；（二）房屋所有人、土地使用权人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 社会团体：包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的其他非盈利的公益性组织。 二、新旧政策变化： 新出台的《管理规程》（国税发【2009】91号，与2006年的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）相比，主要发生以下10个方面的变化： ?? （一）明确了适用范围和土地增值税清算的定义。???（二）?新增税务机关“前期管理”内容 ???（三）?明确了纳税人注销前必须清算 ?? （四）?强化了征纳双方的法律责任 ???（五）?授予税务机关是否清算的自由裁量权 ?? （六）?对纳税人提供的清算资料要求更明确??? （七）?明确了税务机关是否受理清算的处理方式 ???? （八）?增加了清算前纳税评估的要求 ???? （九）?新增“清算审核”程序性、实质性的规定 ???? （十）?核定征收规定发生变化 三、清算条件： 《细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。 国税发[2006]187号；国税发【2009】91号 2009年6月日起执行。 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　（三）直接转让土地使用权的。 　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 四、清算对象： 《细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。 《细则》第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。 国税发[2006]187号： （1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位进行清算； （2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算； （3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 国税发【2009】91号： 第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 【案例2—1】 对连体楼项目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何确认清算单位并计算应缴土地增值税？ 举