房屋地产公司加强管理提出建议.docVIP

建 议 建安成本是房地产企业开发成本中所占比重最大的支出，一般占到全部开发成本的60%左右。而整个工程施工阶段的管理，在既不降低房屋建造标准又要保证工程质量的前提下，能否科学、合理的采取和运用一些有效措施来强化自身的管理，将直接关系到开发企业最终获得利润的大小。现将房地产企业在工程施工阶段控制建安成本可采取的主要举措，一、加强对工程施工图设计质量的审核 1、目前有很多设计人员为求省事，少用脑筋，多用钢筋；以投资者的利益为代价，无端增大设计上的保险系数。因此，开发商在工程开工前，应组织力量或委托有资质的部门，对施工图主要技术经济指标进行分析，如发现超常规，应及时与设计单位一起分析原因，进行必要的修改。 2、要结合开发房屋的基本定位，认真审查设计图纸有无不顾实际、追求新材料、新设备、超标准等情况。一旦发现及时与设计人员沟通予以调整。 二、优先工程施工队伍 1、邀请和接受不少于三家施工企业参与竞标，并制定出以价格高低为主要考核依据兼顾其它指标的招标文件，组织有关专家公开、公正、公平的对投标企业进行筛选。根据政策规定和市场价格行情，研究确定合同补充条款。 2、选择几级资质的施工企业，要根据企业资质施工许可范围，并结合将开发项目的实际情况（难易程度）而定。 3、诚信是衡量施工单位的重要条件。要选有精湛的管理，并信守合同、遵守承诺的施工单位。 三、加强施工图预算的编制和审核 1、认真编制施工图预算，为工程招投标提供较为准确的价格依据。 2、审核工程项目分部、分项的实物量，套用预算定额以及有关费率是否符合实际和有关文件要求。 3、审核各类涉及增减工作量的工程联系单、设计变更、技术核定单等是否在决算审计中予以调整。 4、审核总决算审计中是否按照施工企业投标承诺价格予以优惠及合同条款中关于价格方面的约定是否分别落实。 5、审核甲供材料部分是否在决算审计中足额予以扣除，是否有重复滚费情况。 四、认真作好图纸会审工作 组织好图纸会审工作是减少返工、降低成本、加快工程进度的有效手段。会审工作由开发商主持，提前10天以上通知设计、施工、监理等方面参加。借用施工企业和监理单位各专业有经验的技术人员的能力，力求多发现问题，并通过设计上及时予以调整和修正，这样在施工过程中就能把由此带来的损失降到最低程度。 五、施工技术措施的研究和论证 施工技术措施对建安成本的影响很大，应花精力注重研究。通常可以在以下几个方面作出抉择和努力： 1、桩基应视周围环境条件许可的情况下，尽可能选择预制桩，一则施工方便，速度较快；二则成本较低。 2、地下室的基坑围护方案应视地质条件好坏组织专家论证，不同的措施费用支出差异很大。 3、屋面作法的选定，应在不改变保温效果和其它一些技术指标的前提下，宜从就近取材、工艺简单、价格便宜等方面去考虑，并与设计人员协商一致的前提下进行。 4、初装修标准尽可能低。商品房不同于经济适用房，客户购房后必然要重新装修，因此尽可能降低交房的装修标准，以免造成大的浪费。如墙面完成抹灰面即可，地面面层不做。灯具、座便器和内外门均可不做。 六、重视材料的确认与价格管理 材料费用在建安成本中占了很大比重。因此开发商对材料管理应给予足够的重视。 1、对非甲供在“上海工程造价信息”中发布的“指导价”所覆盖的品种数量小，但总价高的材料，或“上海工程造价信息”中没有列入的材料，应逐项进行市场调查后分别予以确认。确认价格时不再涉及运费、损耗、采保、装卸费等，避免重复支出。 2、对非甲供材料，并在“上海工程造价信息”中作为信息价发布的，品种数量大，且占总价较低的一些材料，在进行市场调查后，按统一下浮率一次性予以确认。并将主要精力放在对这些材料品质、售后服务、品种规格和耐久性上。 3、对装修材料（如花岗石、大理石、高级面砖、地砖等）要货比三家，择优选用，同时在不影响质量和外观的前提下，以价格为主要选择条件。 4、对于价值大的、投入精力相对少的，而风险又小的材料尽可能采用甲供方式或由施工单位采购，建设单位看样定货，认定价格一次包死。 七、设备采购宜采用甲供形式电梯、水泵、轴流风机、配电箱等设备，尽可能都采用甲方供应方式。一则不会投入很多精力；二则可以节约很多支出。 开发商可以采用招投标形式，对产品质量、供货方式、售后服务及价格，通过引进多家供货商竞标后，择优确定和签约。 八、现场签证制度必须严格 施工阶段的现场签证是建安成本的不确定因素，因此只有通过严格的制度和对现场情况的及时了解与掌握来有效控制。一般可以采取如下签证流程：施工方提交签证单——现场监理工程师确认——业主现场代表确认——预算工程师确认——项目经理确认。有些内容还需要设计单位确认。缺少任何一个方面的签字认可，均为无效签证。签证仅对数量进行确认，不涉及价格，其价格由预决算人员按政策规定和合同约定结算。 九、按合同约定