房屋地产开发与项目管理.doc

房地产开发与项目管理 第一章 房地产业及其特点 一、房地产业的含义 在现代经济社会中，房地产业是作为一个独立的产业部门而存在的，它不仅包括生产环节（开发建设环节），而且包括流通和服务环节。因此房地产业是指从事房产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。 在我国，为适应社会主义市场经济的发展，正确反映国民经济的内部结构、发展状况，并为国家宏观管理、各级政府部门和行业协会的经济管理以及进行科研、教学、新闻宣传、信息咨询服务等提供统一的行业分类和编码，《中华人民共和国国家标准（GB/T4754-94）》中对我国国民经济行业分类进行了详细的划分，将社会经济活动划分为门类、大类、中类和小类四级。具体地，大的门类分为从A到P共16类，而建筑业分列为E类（第五类），房地产业列为J类（第十类）。1985年4月5日，国务院办公厅转发了国家统计局《关于建立第三产业统计报告》的文件，结合我国三大产业的划分，将建筑业列为第二产业，房地产业列为第三产业中第二层次的服务部门。第三产业中是流通部门，包括交通运输、仓储、邮电通信、批发和零售贸易、餐饮业；第二层次是为生产和生活服务的部门，除房地产业外，还包括金融保险业，地质勘查业，水利管理业，社会服务业，农、林、牧、渔业，交通运输辅助业，综合技术服务业；第三层次是为提高科学文化水平、福利水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、卫生、体育、社会福利、科学研究业等；第四层次是为社会公共服务的部门，包括政府机关、国防、公检法等。 二、房地产业的基本特点 1、从区域经济来看，房地产业是一个区域差异大，级差收益明显的行业。 2、从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。 3、从投资过程来看，房地产是一个高投资、高收益、高风险的行业。 4、从社会经济活动来看，房地产业易受政策影响且是一个与法律制度紧密相关联的行业。（天津市2007年300万平米经济适用房，政府应如何干预房地产的市场经济？） 第二章 现代项目管理与项目造价管理基础知识 第一节 现代项目管理基本概念 现代建设项目管理认为：建设项目是一个组织为实现自己既定的目标，在一定的时间、人员和资源约束条件下，所开展的一种具有一定独特性的一次性工作。建设项目具有目的性、独特性、一次性、制约性、风险性、建设项目过程的渐进性、建设项目成果的不可挽回性、建设项目组织的临时性和开放性等特性。 由于建设项目的诸多特性，使建设项目与日常运营存在如下3个最主要的不同之处： 1、工作性质与内容的不同，一般在组织的日常运营中存在着大量的常规性不断重复的工作或劳动，而在项目中存在的是较多的创新性、一次性的工作或劳动； 2、工作环境与方式不同，一般组织日常运营工作的环境是相对封闭和相对确定的，而项目的环境是相对开放和相对不确定的； 3、组织与管理上的不同，由于组织日常运营工作是重复性的和相对确定的，所以这种工作的组织结构多数是相对不变的，其组织形式基本上是按部门分工建立的科层制的组织体系。相反，由于项目是一次性的和相对不确定的，所以一般项目的组织是相对变化的和临时性的，项目组织的形式多数是团队性的。我们公司目前对项目的管理还处于做日常的运营管理工作，还没有建立起以项目经理为中心的真正的项目管理团队方式来管理项目。 第二节 现代项目管理基本内容 现代建设项目管理理论认为，建设项目管理的主要内容涉及10个方面的管理内容。 建设项目的人力资源管理 建设项目人力资源管理是在项目管理过程中为确保更有效地利用建设项目所涉及的人力资源而开展的项目管理工作，其主要内容包括建设项目的组织规划、项目人员的获得与配备、项目团队建设等内容。 1、项目组织规划设计的原则 （1）目标一致原则 如果组织每个人的努力有助于整体目标的实现，那么这个组织就是有效的，也就是说，项目组织与项目目标要统一。 （2）效率的原则 如果一个组织机构能使组织人员以最低成本达到组织的目标，那么这个组织就是高效率的。 （3）管理幅度原则 在组织中每一个管理职位上有效的管理对象人数是有限的，这就是组织理论中的管理幅度原则。 （4）层次原则 层次是指组织中职权规定的上下级关系。在一个组织中，从上到下的职权界限越清楚，授权越准确，就越容易做出决策，而且组织的沟通也越好。 （5）授权原则 必须充分地授予管理者应有的职权，以保证他在能力允许的范围内，实现组织对他所期望的成果。 （6）绝对责任原则 责任是必须承担的义务，它不可转移。下属的工作效绩，应对其上级负绝对责任，同时，上级对他下级的管理，也不能逃避责任。 （7）权责相称原则 由于职权是完成任务的权力，而责任是完成任务的义务，因此职权和责任必须相称，即所承担的责任不能超出或少于所拥有的职权。 （8）统一指挥原则 这是管理上的一条基本原则