房屋地产评估 案例4.docVIP

龙湾电厂土地使用权评估 一、资产占有者概况 龙湾电厂是新宇技术开发公司于1993年与东海市人民政府为解决当地电力短缺问题而联合投资的项目，1998年正式建成投入使用。2000年8月，经有关部门批准，该电厂改组为上市公司，为此进行资产评估，本案例所选用的是资产评估报告中的土地使用权评估部分。 栩；州．︺州．｜J叫月成社 待评估地块为东海市南山村集体所有的耕地，后经市政府用，以协议出让方式供龙湾电厂使用，龙湾电厂在委托评估地内进行了大量的基础设施投资。按照《中华人民共和国城镇国土地使用权出让和转让暂行条例》和土地使用权出让合同的约定，拥有50年工业用地土地使用权和70年生活用地土地使用（均自1993年始）。 东海市原有电厂均为10千瓦以下的燃煤机组，发电规模小、投资成本高，而龙湾电厂采用大功率燃煤机组，发电规模大，成本相对要低，投产后能起到平抑当地电价的作用，具有良好的会效益和经济效益。 评估地块场地内的基础设施工程已基本完成，已达到四通一平（通电、通水、通路、通讯，场地平整）。 评估地块取得方式合法，手续齐全，委托评估地块没有发生租赁、抵押等产权变动，权属状况清楚。 二、评估土地概况 评估土地包括工业用地和生活居住用地两部分。其中工业用地三块，位于东海市南山村煤码头，经市政府批准征用，并由该市国土房产部门于2000年下发了国有土地使用证，总面积为1万平方米，合计1275亩。另有一块用于电厂生活区建设，总面积为5.6万平方米，合计84亩，国有土地使用权证书已发。 工业用地位于南山村煤码头，公路、航运交通便利。厂区与东海市区的直线距离为8公里，从市中心沿现有公路到电厂距离为15公里，紧临高速公路。生活区用地位于东海市东山区，交通便利，由市国土房产部门以划拨方式供龙湾电厂使用。该生活区用地由A, B两块宗地组成。宗地原为鱼塘，目前地块上无建筑物，地块达“三通一平”水平，地块形状规整。总用地面积4.6万平方米，其中规划用地4万平方米，合60亩，道路代征地6000米。国有土地使用证：东海市国有（20）字第35号。宗地B与宗地A相邻，原为鱼塘，现已建成多栋住宅，该地块面积为1万平方米，合15亩。地块达“三通一平”水平。 为更好地利用社会资金，扩大企业规模，2000年8月经有关部门批准，该电厂进行股份制改造。占有使用的土地作为国有资产的重要组成部分，必须在明晰产权的基础上进行合理评估，以保障国有资产的完整。为此，自2000年8月起，该电厂委托评估事务所对电厂占有的资产进行全面评估。 三、评估目的与评估基准日 评估目的为股份制上市公司的资产评估，本案例为其中的士地使用权部分的评估。 评估基准日为2000年8月30日。 四、评估过程及结果 （一）工业用地的估价 1．运用成本逼近法估算。 (1)重置土地取得费的确定。征地发生于1993年，当时发生的土地取得费用明细见表5一8 土地取得费用明细表 单位：万元 费用名称 金额 土地补偿费 2000.00 青苗补偿费 180.00 附着物补偿费 1100.00 1800.00 安置补偿费 共计 5080.00 ！ 注:数据出自使用土地合同。 由表可知，每平方米征地拆迁安置补偿费用为60元。(2)重置土地开发费用的确定。重置土地开发费用是指用于委托评估地块的基础设施配套费。由于龙湾电厂在委托评估地内进行了大量的基础设施投资，从而使委托评估地块的地价升值，所以将土地开发费用分成两部分来考虑：一是企业内部的基础设施投资，二是城市建设配套费。 杂 ①企业内部进行的基础设施投资。根据东海市目前的城市建设费用标准，结合委托评估土地的实际状况综合估算，见下表 ： 土地开发费明细表 金额：万元 项日名称 总投资额 供水 4000.00 排水 400.00 供电 1500.00 通讯 500.00 道路 1400.00 土地平整 5000.00 共计 12800.00 由重置土地开发费用明细表得出,企业内部基础设施投资总共12800万元，且现有基础设施均为新建的，成新度可视为1.0，所以应计入地价的企业内部基础设施投资为每平方米150.59元。 ②城市建设配套费。东海市每平方米土地面积城市建设配套费为40元。 综合①和②，委托评估地块重置土地开发费用为190.59元／平方米，共计16200.15万元。 (3）有关税费的确定。 ①耕地占用税。根据《x x省土地管理办法》及＜东海市土地管理若干规定》，耕地占用税为6000元／亩，折合为每平方米9元。 ②土地管理费。根据当地管理部门的规定，土地管理费为征地费用的4%，即：60*4%=2.40（元／平方米） 综合①和②，税费共计11.40元／平方米。 (4）土地成本价格的确定。 ①资金利息率的确定。根据当地银行的贷