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一，预测南昌房地产2012年房价或回落15% 来源：信息日报 作者： 2012-01-12 ??? 年度房地产市场简析 　　政策组合拳显威力 全国楼市现转折 　　限购、限贷、房产税等政策组合拳，调控贯穿全年。经过近两年的艰苦调控，房价快速上涨势头得到明显遏制，部分城市房价出现了较大幅度的松动，投资和投机客止步楼市，一些企业开始剥离非主业的房地产板块或逃离房地产市场。 　　南昌土地供求再创历史 流拍地块增多 　　2011年，南昌市土地通过招拍挂推出155宗土地，最终成交132宗，比历史最好水平的去年分别增加26宗和7宗。土地供应面积和成交面积分别达到13698.675亩和12069.304亩，供应量和成交量同比增加2605.565亩和2027.217亩，增长了23.49%和20.19%。 　　相比去年，今年居住、商住用地成交增加324.55亩，增长了8.89%，成交量为3974.651亩，预计可规划建筑面积605.98万㎡，平均楼面地价为1736.7元/㎡。规划建筑面积增加54.57万㎡，楼面地价微跌27.7元/㎡，但是今年成交土地分布更为偏远，事实上楼面地价是上涨的。 　　整体供求稳中有降 四季度销售开始恶化 　　随着“限购、限贷”等政策的深入，开发商在火热的8、9月份就已经开始感到丝丝寒意，也慢慢的调整了推盘节奏。 　　相比上年，2011年全市（含南新两县,下同）住宅供应面积减少15.48万㎡，减少了3.7%，但是供应量仍然达到403.14万㎡，连续两年保持在400万㎡以上，整体表现较为稳定。从销售上看，平均每月销售率为59.55%，比去年下降3.55个百分点，下降幅度不大。但是这主要是上半年的拉动，从9月份开始，每月的销售率都在60%以下，12月份跌到了37.49%，创下09年以来新低，销售颓势尽显。 　　整体涨幅趋缓 四季度房价出现松动 　　从图可以看出，今年开盘楼盘整体成交均价为7505.16元/㎡，比10年上涨1456.2元/㎡，上涨了24.07%，上涨绝对值和上涨幅度低于2010年，房价上涨速度有所放缓，但是24.07%的涨幅仍然远高于过去5年的平均涨幅。 　　不过南昌房价在第四季度已经出现了松动，九颂山河在11月16日宣布6折销售，随后朝阳新城多个楼盘跟进，市场上也出现了大量的起价房、特价房，朝阳洲和京东板块是房价下跌比较明显的板块。第四季度，南昌房价为7767.11元/㎡，相比历史最高值的三季度下跌了251.78元/㎡，下跌了3.14%。预计在未来一段时间，房价仍然有下跌的空间。 　　红谷滩、象湖供应锐减 朝阳洲、京东板块崛起 　　和2010年相比，今年10大板块供应五增五减。红谷滩和象湖两大多年排名前三的供应大户2011年供应大幅减少，同比分别减少30.91万㎡、32.3万㎡，减少了30.63%和40.6%。 　　朝阳洲和京东板块是今年最受关注的板块，两大板块供应同比分别增长53.59%和68.66%。两大板块的供应主要集中在第四季度，此时南昌楼市一片萎靡，南昌房价已经开始松动。朝阳洲楼盘定价较高，之后挤牙膏式的降价并没有收到很好的效果，也使得板块全年销售率只有46.72%，排在最后一位；京东板块的新盘低价入市，像梧桐公寓、香槟国际等楼盘均价出现了“4字头”，引来了大量消费者的争抢。新建板块以74.62%的销售率排名第一，也是唯一一个销售率在70%以上的板块。 　　2012年市场发展预测 　　宏观调控明紧暗松 　　12月14日结束的中央经济工作会议指出要坚持房地产调控政策不动摇，同时，住建部在知会地方政府时也表示了类似的看法。也就是说，在中央层面房地产宏观调控政策在明年很难放松，明年主要以贯彻执行现有政策为主，不会推出新的政策，但是政策可能出现局部的、定向的微调。首先，地方政府迫于土地财政会进一步向中央施压，限购政策执行有一定放松；其次，根据经济运行情况发展，货币政策可能出现微调，存款准备金率将有一定的下调空间，房贷利率回归正常水平；最后，限购政策的替换政策逐步浮出，房产税试点城市增加，住房信息联网系统不断完善，不过限购政策不会很快退出。房价或整体下降 　　最近沿海一线城市曝出部分楼盘5折销售的消息，但是这仅是少数，一线城市房价下跌也还没有扩散到全市范围。不过房价下跌已经是共识，只是下跌幅度还存在较大的争议。之前上海政府部门对开发商提出的要求，价格如果下跌20%以上可能就不给予备案，这是一个信号。南昌市场有别于一线城市，而且各板块间也有很大差异，市中心、红谷滩和湾里板块房价相对坚挺，其他板块预计将有不同程度的下跌，预计全市范围内整体均价将有15%左右的回落。 　　部分楼盘重点转向非住宅 　　明年预计有27个以以非限购的商住公寓、写字楼和商业为主的新盘，像世纪麦迪逊花园广场、铜锣湾国际广场等，这也是开