现阶段我国房屋地产财务风险管理研究.docVIP

　　房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实 现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务风险管理水平。财务 风险管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。 　　一、房地产企业财务风险的表现形式 　　狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。“狭义”的观点立足 于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险；“广义”的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。从房地产企业的经营特点分析，一般的房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面： 　　（ 一）无力偿还债务风险 　　房地产开发企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。 　　（ 二）利率变动风险 　　房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。最近，经常在报纸上看到关于房价和利率紧密相联系的文章和报导。例如２００４年１０月１２日《金融时报》上一篇题为“ 全球房地产” 泡沫“ 面面观”的文章中说，“ 近年， 发达工业化国家的居民房地产价格快速上升，主要源于二十一世纪初全球经济衰退和利率同步下降至几十年历史最低点这样一个结果”。又例如同年１ ０ 月１ ３ 日《国际金融报》上一篇题为”全球房地产繁荣终结”的文章中说“房地产在多大程度上是安全的，答案取决于利率的提高有多快以及提高到什么水平，因为从历史上说，房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。” 　　（ 三） 再筹资风险 　　再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链， 一旦“ 链” 中的一环断裂， 再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。 　　二、房地产企业财务风险管理现状分析 （一）缺乏财务预算管理意识 　　有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金 的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算， 疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了 经济效益。 （二）盲目举债加重成本负担 房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急， 考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。还有就是银行贷款上盲目抵押，既影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，成本负担加重。 　　（ 三） 成本管理不力影响财务控制 　　有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。 　　三、加强房地产企业财务风险管理的措施 　　（ 一） 搞好资金管理，提高资金利用率 　　要保证房地产开发经营活