现阶段房屋地产的融资渠道特点分析.docVIP

现阶段房地产的融资渠道特点分析 　　问题：对现阶段房地产的融资渠道特点分析介绍？先说两点，一是我仔细地用全身心的力量捉摸了一下，认为题主所说的汇率应该是想说利率或者融资成本，可能手抖了一下写成了汇率。现在国内房地产融资使用外币的还是比较少，或许跟外币直接进入房地产业较困难，较不流畅所致，汇率对房地产业的融资影响整体来看还是较小的。二是一切融资都跟融资方能力，规模，发展阶段等等因素相挂钩，毕竟不同的融资方，风险便大不同，比如万达，我相信会是银行“们”跟在它屁股后面“求”着给又便宜又额度大的贷款；而一些三四线城市的小开发商，或许只有“去求”你和我对着使劲忽悠的高利贷型融资渠道了。 　　现在说说比较容易见到的融资渠道和它们的融资成本，以及“一些事”。 　　1、银行贷款 　　在现阶段房地产的融资渠道特点分析中，年利率理论上为7%到10%，可参考基准利率，加上各种“呵呵”成本，什么以贷转存，中介费，顾问费等，贷款的总成本约为年8%到15%。 　　2、信托公司 　　利率加财务顾问费再加各种“呵呵”费用，总融资成本一般在年利率13%-23%之间。这两年震动朝野的 　　30亿“诚至金开1号”，虽然没炸在房地产业，但各大小房地产商和信托都要用裤边擦擦手心上的汗。最终投资人通过隐性担保以平均年收益率7%退出(就当是投资人几百万门槛整了几十万门槛的投资)，比原定10%年收益率直接低了3个点。但至少不用上天台了。 　　3、券商资管 王大琨是中国第3代房地产沙盘模拟培训领军者。清华大学、北京大学、上海交通大学、武汉大学等多所知名商学院客座教授。曾为北大纵横商学院房地产研究中心主任，清华、北大、人大房地产总裁班授课老师。教育背景：清华大学土木工程管理硕士 万科、龙湖地产、住总集团、阳光100、首都机场地产、宏锦集团、天鸿集团、富力、常信集团、天津泰达集团、华远集团等知名地产公司特聘专家。 15年在建筑和房地产企业工作经历，曾在万科、泰达、天宝等多家房地产企业担任不同管理职位。有8年房地产高端管理人才培养和管理咨询经历。 　　极其类似信托渠道，甚至很多从业人员都是从信托挖来的，但监管方式和监管部门都不同。 　　成本结构也和信托差不多，约为年利率15%-25%之间。资管计划算是券商们的信托了，产品结构书有时都可以抄，但是要记得只有银行和信托可以放贷。 　　4、私募基金 　　在现阶段房地产的融资渠道特点分析中，项目融资总成本约为年利率20%以上，早上没吃药就去谈的话被干到30%以上都跟玩一样，资金量可大可小，几千万到几十亿都有。这么高的成本，可想而知监管会是什么样，也许一顿酒，一张报表就放款了。 　　5、P2P借贷 　　总财务成本在25%上下。 　　6、高利贷 　　在现阶段房地产的融资渠道特点分析中，永远就那一句话，要想死得快，请借高利贷。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。 一、员工试用期规定 ?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。 ?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。 （一）、福利待遇 ?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数） 2、过节费按正式员工的1/2发放。 3、按正式员工标准发放劳动保护用品。 （二）、休假 ?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。 ?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。 3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。 4、不享受探亲假、婚假。 ?二、员工入职准备 ?1、身份证复印件一份，原件待查。 2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。 4、4张一寸照片 ?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。 三、行政手续 ?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。 ?2、发放工作牌，办理考勤卡。 ?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。 ?4、将试用期人员带入用人部门。 四、用人部门指引 1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。 2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。 3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗位名称，职务，岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。 ?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。 5、公司有活动要及时告知试用期限人员。 ?6、与试用期人员进行正面沟通