破解当前房屋地产融资难的几点思考.docVIP

据有关部门最近预测，2008年中国房地产行业的资金缺口是6730亿元。而2009年房地产市场可约能遭遇中期调整或者短暂调整，如果遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。从上市房地产公司的净现金流情况看，预计2008年全年的净现金流为负，而2008年下半年资金紧张状况比上半年严峻，2009年比2008年更严峻！ 　　日前，高盛的一份研究报告也指出，从去年末房地产市场出现调整以来，开发商出现现金流不足，首先房产业以前一直有较高的盈利，这对银行等债权人提供了缓冲；其次在今年上半年，中国国内再建项目总面积同比增长了24％，高于去年的23％。这种逆势扩张，将在今年第四季度使现金流雪上加霜。再者，到年底开发商将要向施工企业支付工程款，这将进一步消耗掉流动资金。在银行方面，“放贷漏洞”也是加大信贷风险的一个很重要原因，如开发贷款和销售收入被挪用，房地产信贷抵押物价值被高估，贷款高度集中，其中有12家银行甚至出现非抵押质押贷款增长高达286％，而抵押贷款增长却只有53％。更有甚者，一些银行连抵押质押物也没有。另外，央行近日公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查情况显示，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3％，分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分比，房地产企业通过销售回笼资金面临压力。也从另一个角度预示了国内银行放贷危机发生的可能性， 高盛预计中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪，这应引起房地产业和银行业的高度重视！界时，银行自行救火不及，房地产业期待银行贷款解决资金困境难上加难！那么，房地产企业如何才能避免陷入融资困境、破解融资难？ 　　一。把握最新的宏观金融政策动态 　　中国的房地产相关最密切的宏观金融政策就是银行存款准备金率、存贷款基准利率和公开市场业务，这是央行宏观调控的三大货币政策工具。 2007年的6次加息，以及10次提高银行存款准备金率，都是十分强烈的房地产银根紧缩的信号。特别注意，2008年9月15日，央行决定下调中小金融机构人民币存款准备金率和一年期人民币贷款基准利率，这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。对此次“双率”下调，可见紧缩的金融政策开始放松，下一步，随着通胀压力趋缓，货币政策关注焦点也开始从通胀压力，转移到解决当前经济运行中存在的突出问题中去；但是如此判断说房地产资金松动，还为时过早。 　　二。制定好自身的发展战略。 　　对于大部分资金实力不足的房地产企业来说，当前采取收缩保守的发展战略，无疑是避免陷入困境无奈选择；而对于极少数资金充裕的房企，则是兼并收购的黄金时代！ 房地产企业都应按其自身的特点、资产规模大小和行业定位，在当前的经济环境和金融政策的前提下，制定一个合适自身发展的战略，尤其重要。 　　三。房企对资金的规划要有前瞻性。 　　融资是一个系统的工程，需要足够的时间、周详的计划和充分的准备，不能临时抱佛脚。一般来说，大型企业要提前5年以上的时间去准备；中型企业要提前2～3年的时间去准备；小型企业要提前半年到1年的时间去准备。房企对资金的规划更要有前瞻性。 　　四。中小房企要克服盲目的多元化。 　　很多房企不顾自身实力，盲目追求多元化，集开发商、建筑商、销售商和物业管理为一身，其实，自身实力不够雄厚的时候，多元化经营容易分散资金、精力、人力和物力，增加经营成本，扩大经营风险。受其自身规模的限制，中小房企本来就资金紧张，若加上多元化经营，那只能死得更快了。这个时候要采取“减法经营”的策略，可以删减一些盈利少的业务，集中精力做专长的业务。广大中小房企，要注重提高自身的品牌和经济效益，做精做专，力争成为专业的某环节经营商，不要成为产业链的“托拉斯”。 　　五。房企要提高自身微观融资能力。 　　房企无论大小，自身微观融资能力都很重要。很多大型房地产公司，只通过民间借贷、上市、发债、销售回笼资金、股东借款等几种有限的方式，还有REITs 、CMBS 、实物期权融资、经营融资、合作融资、品牌融资、表外融资、资产置换融资、分立融资、PE、权益信托等100多种方法其实都可尝试，但很多由于自身融资能力等种种原因，大量融资资源浪费，企业拿着金饭碗在讨饭；很多中小房企，融资资源有限，再加自身融资能力上欠缺，资金更是雪上加霜。其实，企业无论大小，都可找到一些适合自己企业的方法，很关键在于自身融资水平和能力。中国资本策划研究院开发的《房地产融资策划36计》课程，针对各企业的实际情况，提出破解企业融资难的解决方案，有36种渠道和100多种方法，系统学习是可快速提高房地产企业的融资水平。 　　六。当前破解融资难的几种方法 　　1.经营融资。 　　以万科为例，率先举起降价的大旗，当众人还在死撑房价的时候，万科早已步入安全地带。