亿邦集团云南个旧老阳山项目整体定位策略报告.doc

亿邦集团云南个旧老阳山项目整体定位策略报告 亿邦集团云南个旧老阳山项目 整体定位策略报告 针对亿邦集团云南个旧老阳山地块项目，我司专 案小组对本案及个旧市场进行了实地考察和22个重 点项目的走访，并对当地置业者以及业内人士进行 较为深入的访谈，最终形成本案，以期为贵司的项 目开发提供富有建设性的策略性意见。 报告整体框架 经济测算定位 解决三个问题 是什么 为什么 怎么做 报告整体框架 经济测算定位 解决三个问题 是什么 为什么 怎么做 定位逻辑推导思路 定位定位 C-消费者价值 (consumer ) C-竞争者价值 (competition) T-态势价值 (trend) I-自身价值 (item self) CCTI / SWOT交互分析CCTI / SWOT交互分析 定位细分 形象定位 风格定位 客户定位 产品定位 规划定位 景观定位 价格定位 营销定位 I-自身价值 基地分析 区域位置 地块位置 地块现状 基地特征描述 基地分析■区域位置 老阳山片区 新政务区 个旧主城金湖片区 个旧二环 宝泉片区 I-自身价值 基地分析 区域位置 地块位置 地块现状 基地特征描述 基地分析■地块位置 I-自身价值 基地分析 区域位置 地块位置 地块四至 基地特征描述 基地分析■地块现状 I-自身价值 基地分析 区域位置 地块位置 地块四至 基地特征描述 基地分析■地块特征描述 ■项目地块位于个旧市规划“住宅及配套服务区”——老阳山片区内。地块区域海 拔较高，向东方向可俯视个旧以及金湖全貌。 ■地块位于老阳山风景区，保留了原生态地貌，周边自然生态环境极佳，视野开 阔，风景宜人。 ■地块完整，呈坡地分布，土地坡度及高差较大，可进行初步改造，依地形走势 进行建设。 ■个旧二环路穿越老阳山片区，未来地块将成为个旧市主城区组成部分。 ■地块在当地认知上属于远郊，且地块曾是“半山印象”用地，当地口碑不佳，存 在较大偏差。 ——新城扩张区域，生态环境较佳； ——坡地高差较大，社会认知偏差； 定位逻辑推导思路 定位定位 C-消费者价值 (consumer ) C-竞争者价值 (competition) T-态势价值 (trend) I-自身价值 (item self) CCTI / SWOT交互分析CCTI / SWOT交互分析 定位细分 形象定位 风格定位 客户定位 产品定位 规划定位 景观定位 价格定位 营销定位 个旧城市发展简况 个旧市房地产市场发展简况 重点项目基本盘面分析 社会经济发展概况 城市个性特征描述 市场供应基本分析 市场需求特征描述 产品特征及参照点 个案分析总结 项 目 开 发 背 景 分 析 个旧城市发展简况■社会经济发展概况∣GDP ■个旧市属滇南工业重镇，以锡矿产业闻名于世，自古有有“锡都”之美誉。目前 个旧工业形成了以有色金属为主导的产业结构，这也是个旧市最主要的经济支柱。 2002年-2009年个旧市GDP运行态势 0 20 40 60 80 100 120 140 200 2年 200 3年 200 4年 200 5年 200 6年 200 7年 200 8年 200 9年 预计 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0.4 国内生产总值/亿元 平均增幅/% ■2008年，受全球金融萧条的影响，整体矿业市场出现一定萎缩，这对08年个旧 经济发展产生了一定的负面影响。但另一方面，2008年个旧市GDP首次跨上百亿 大关。 滇南工业重镇 锡都闻名于世 数据来源：红河州、个旧市统计局、政府相关人士 个旧城市发展简况■社会经济发展概况∣固定资产投资 2002年-2009年个旧市固定资产投资运行走势 0 10 20 30 40 50 60 200 2年 200 3年 200 4年 200 5年 200 6年 200 7年 200 8年 200 9年 预计 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 固定资产投资/亿元 同比增幅/% 固定资产投资规模不断扩大，区域经济发展内生动力十足。 ■2002年以来，个旧市固定资产投资的特点是集中度较高，投资方向主要集中于 厂矿改造建设、旧城改造以及新城建设三大方向。近年来，个旧市固定资产投资 规模不断扩大，区域经济发展内生动力十足。 数据来源：红河州、个旧市统计局、政府相关人士 2002年-2009年个旧市城市居民人均收入运行态势 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 200 2年 200 3年 200 4年 200 5年 200 6年 200 7年 200 8年 200 9年 预计 0 0.02 0.04 0.06 0.08 0.1 0.12 0.14 城市居民人均收入/元