珠海北欧森林第一次顾问考察报告.docVIP

珠海北欧森林第一次顾问考察报告 按照《北欧森林物业管理全委合同》约定，深圳市开元国际物业管理有限公司顾问团一行7人于2003年10月21日赴珠海开展第一次顾问服务。顾问团在珠海期间，认真听取了开发商有关领导、专家就北欧森林项目规划设计和开发建设情况的介绍；考察了项目现场和模型；仔细研读了项目规划设计方案、图纸。 根据国家和当地政府有关物业管理的法规、政策和标准，结合开发商关于北欧森林项目要在规划建设和管理服务等多方面实现高起点、创一流、树品牌的目标定位，对北欧森林提出如下工程建议，供参考。 强电 5#、6#栋电施6/4附注2，接地电阻要求小于4欧（其它几栋均同），而图6/6八、2人防工程要求小于1欧，要求不统一。因有弱电设备共用接地极，根据JGJ/T16-92，建议施工中各栋的接地电阻均应控制在小于1欧，可提高弱电设备的抗干扰及防雷能力。 10#栋电施10/9竖向配电系统图，1AL、4AL箱主断路器采用具有漏电保护功能的断路器CMIL-400（其它各栋AL箱均设置漏电保护功能），漏电动作电流500MA，负荷为电梯及几十户。该漏电保护器主要功能为防止AL箱至住户段线路火灾。该漏电保护器安装后，当住户灯回路有较大的漏电电流时（未设漏电保护），AL箱主断路器将会脱扣，造成该单元全部用户停电，电梯停梯。住户插座回路虽然装有一级漏电开关，但当发生较大漏电电流时（如三极插座零、地相序错误，洗衣机、电水壶绝缘不好等情况。），会造成两级漏电短路器同时跳闸，造成该单元全部用户停电。根据JGJ/T16-92 8.6.4.8条，漏电断路器负荷应在10-15户范围，本工程户数较多，极易产生跳闸断电现象，建议在不违反消防规范的情况下，取消该断路器漏电保护功能，可增加供电保障，降低工程成本。为降低雷电感应对弱电设备及电梯的影响，根据GB50057-94：2000 3.3.8条五，总箱AL易设过电压保护器。 各栋分户箱w3插座回路应为3根导线（图纸为2根导线）。照明回路W1、空调插座回路W4无漏电保护。若总箱AL主断路器漏电保护功能不能取消，建议取消分户箱W2厨房插座、W3插座漏电保护器，将漏电保护器设置在分户箱的主断路器上。 2#栋电施8/6，-轴防雷引下线旁设有配电箱2AL，易受雷害。施工中应注意保持一定距离（3米），若不能保证距离应将引下线与箱体做等电位连接。 1#栋电施10/1，1AL箱电缆为4*185+1*95，电施10/9 1AL箱电缆为4*185，相矛盾，本工程为TN-C-S系统，干线应为4线。 电梯均为单电源供电，若市电停电，十几部电梯会同时停梯关人，解救受困人员时间较长，严重影响服务质量。建议电梯机房内设自动平层装置（自动平层装置每套8万元左右，合计104万。），或考虑设158千瓦柴油发电机，进口康明斯机组约24.3万。 地下车库地面照度应控制在20LX以下，进出口通道宜做脚灯。 公共回路如-1AEP1、-1AEP2等应设独立计量装置。 应考虑电梯底坑的排水问题，在-1AP1、2、3、4、6箱中预留电源。或考虑与污1共用潜水泵。 因无高低压配电系统图，以下建议供参考。 A因小区无高层建筑，可能采用1路10千伏供电，供电局对小区供电计量可采用高供高量、高供低量、抄表到户方式。对物业公司而言高供高量、高供低量方式、抄表到户方式运行成本是不同的。抄表到户方式对本小区较为合适。该方式对低压配电柜计量要求较高，最好设计为分类计量形式，以便按不同类别电价进行收费（珠海市收费类别有住宅0.661元/度、商业1.039元/度、普通0.863元/度）。为方便抄表，公共设备、公共照明负荷可设计在一段母线上，用一块计量表计量，不必每个回路均设计量表。（一个公共回路设一块表，若有最低消费要求时，不用电的回路如消防水泵，将会按底度收费，产生大量费用）。因业主用电设计为一户一表，故低压配电柜不用为该部分再设表。商业用电应设计在一段母线上独立设表计量，商铺应一铺一表。 B为保障弱电系统及家用电器的安全，低压柜除安装普通避雷器外，在有条件的情况下可安装SPD浪涌保护器。电容柜中应安装电抗器，并选用专用接触器，抑制高次谐波及浪涌对电容的伤害，可大大延长补偿电容使用寿命。低压柜选型时应注意，主断路器、联络断路器应选用质量可靠、稳定的进口品牌，如ABB、梅兰－日兰等。 C若采用抄表到户方式后，高压柜不需设置计量单元，可选用ABB、西门子、梅兰－日兰的六氟化硫环网柜，性能极为可靠。 D配电室布置上应注意变压器不可紧贴高压柜、低压柜安装，因变压器工作温度较高（高达摄氏100多度），而高压柜、低压柜工作温度较低，故会影响其正常工作，易发生事故。 智能化 一层对讲至门口机预埋管应为SC25+SC16,电源线同视频及信号线分开，防止干扰。有部分一层图纸中无此部分内容，应注意增加。