重庆商业地产市场概况.ppt

高空置率，居全国之首：重庆的组团式商业同质化严重、商服用房自身硬件 条件不足，不能满足有效需求与部分商业物业的不断老化、淘汰是导致 重庆商服用房高空置率的三个主要原因。 未来放量较大：因投资的产生与建筑产品成品具有滞后性，据市房管局资料显 示，目前，重庆主城区在建商业物业126个，总面积达401.19万平方米， 主要集中在渝中区和江北区。 预计主城区未来三年商业面积放量达600万㎡。 商业物业投资逐渐降温：据市统计局数据显示：2000年至2006年来商服用房投资 比重累计下降了11个百分点。 重庆五大商圈分布图 解放碑商圈——西部第一街 观音桥商圈——商圈黑马杀出 沙坪坝商圈——文化最浓 南坪商圈——家居、会展、餐饮、医药、百货 小结： 各商圈的商业业态结构同质化较为严重，虽因其地缘特性有一定的存在合理性， 但已呈现出各商圈缺乏差异性，相同商业业态竞争加剧的现象。除渝中、江北两区外， 多以本区消费者为主力目标人群。 各商圈缺乏参与性、互动性强的商业娱乐项目；（部份面市商业娱乐项目因地 　　段、市场定位，文化内涵等多种因素不够成功。如：方特科技公园、洪崖洞等） 政府对各商圈的发展规划从宏观上认识不足，导致对重庆整体商业区域规划缺 　　乏一定的前瞻性，在规划决策时应进一步做好市场调研并准确把握市场定位； 重庆各区域的商业物业开发具有较大的随意性； 各区域商业竞争只是停留在盲目 的扩大规模上，差异化定位较少。 三、潜在竞争区域及项目分析 主要可竞争项目分布图 洪崖洞夜景 洪崖洞内部建筑 项目优势分析： 将传统巴渝文化与时尚现代较好的融合在一起，有一定建筑特色； 紧接解放碑核心商圈边缘，区域优势明显； 整体建筑设计规划基本合理； 政府支持力度较大。 项目劣势分析： 总招商面积32500㎡，实际完成招商尚未达到40％； 整体商业规划、招商运作专业度较低； 与其它滨江商业项目（如：南滨路等）定位接近，存在较大竞争； 2、海棠晓月·第一大道 临街面已全部营业，商家自定开业时间, 经营情况良好 是否 开业 已销售近7.2万㎡； 售价：建面均价10000元/m2 销售 590个车位 停车位 十八座3-5层的带江浙 水乡坡屋顶元素的建筑 建筑 风格 租金：建面30-100元/m2； 内街少量未能出租 入驻商家有渝信川菜、梁平张鸭 子、B7私房菜、纽卡斯尔等 招商 休闲、购物、旅游、餐娱 文艺、商务等复合业态定位 定位 占地80余亩 总建面9万m2 规模 南滨路海棠晓月段 位置 南滨夜景 项目优势分析： 位于南滨商业地带的中心地带，建筑结构比较合理，基本符合餐娱商家需求； 目前各商家经营状况良好，已形成一定的品牌效应； 长江滨江、渝中半岛景观做支撑； 政府大力支持。 项目劣势分析： 缺乏较好的运营管理，各商家之间竞争较为激烈； 相关配套不完善，居住区还未完全形成，本区人气不足； 区域特征明显，主要客源来自渝中、江北、九龙坡、南岸四区。 3、龙湖·春森彼岸 8.8万m2 （建面）的商业街、大型百货与商务办公配套，室内外游泳池、多功能运动场 商业配套 未动工，具体资料不详 备注 预计2007年下半年推出 预计推出时间 总建面：78万m2 （建面） 住宅体量：69万m2 （建面） 商业与办公体量：8.8万m2 （建面） 总户数：3897户 容积率：4.88，分为二期实施，其中一期为: 164002.07 m2 （建面） 二期为:618390.58 m2 （建面） 项目技术经济指标 复合型滨江社区（共分四个部分，复合商务区、酒店公寓式住宅区、豪华住宅区以及综 合商业区） 定位 重庆龙湖地产 开发商 春森彼岸商业样板区 该项目看渝中半岛方向 该项目看上清寺方向 4、和记·珊瑚水岸 南滨大都会（宴会厅及儿童会所、红酒坊、沙弧球室、大型综合商业配套太平洋百货等约6.3万m2 （建面） 。） 商业配套 商业部份正在施工中，具体资料不详 备注 2007年上半年 预计推出时间 总建面46万m2 （建面） ，其中住宅31万m2 （建面） 、商业6.3万m2 （建面） 、 车库约9万m2 （建面） 项目技术经济指标 豪华高层江景综合社区 定位 和记黄埔地产有限公司、重庆洋世达实业（集团）有限公司 开发商 该项目商业部份现状 该项目看渝中区夜景 5、得意不夜城 位于渝中区较场口得意世界A区1-7F和-1F，营业面积近3万m2 （建面） 主力商业业态为娱乐：有近3500m2 （建面）的露天文