房地产开发企业商业地产租赁核算方式的纳税筹划 学术资料-税务税收理论.doc

房地产开发企业商业地产租赁核算方式的纳税筹划 房地产开发商业地产租赁核算方式的纳税筹划 陈爱中 【分类】财政与税务 【论文来源】/F61 【学刊期数】2008年03期 【论文来源】《财务与会计：理财版》(京)2007年12期第40～42页 【作者简介】陈爱中，山东财政学院工商管理学院。 商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身的发展，商业地产开发租赁已成为房地产开发企业获取更大经营效益的重要途径，做好商业地产租赁纳税筹划，对提高商业地产运营效果有着重要的意义。 《税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现，据此，商业地产租赁期间的核算方式可分为转入固定资产和未转入固定资产(即开发产品)两种。同时开发企业将开发产品转作固定资产行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现，开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用，因此，商业地产的两种核算方式的纳税差异是固定资产核算方式，要视同销售缴纳企业所得税，同时可以提取折旧，而开发产品核算方式不缴纳视同销售环节的企业所得税，也不提折旧。下面，我们结合实例来比较这两种核算方式应缴纳的税金及附加和净利润。 　　一、从净利润角度进行筹划 案例：甲公司是内资房地产开发企业，2008年1月1日，将开发完工的写字楼用于出租，租赁20年后出售。前10年年租金为600万元，后10年年租金900万元，每年年末收取租金。写字楼价格为8 000万元，20年后写字楼销售价格9 000万元、评估价格7 000万元。(计算结果保留整数，企业所得税税率25％，营业税及附加5.55％，其中：营业税5％、城建税7％、教育附加1％) 方案一：固定资产核算方式 甲公司写字楼以固定资产方式对外出租，写字楼转入固定资产时视同销售需缴纳企业所得税，不缴纳营业税和土地增值税，同时固定资产要提取折旧。 1.前10年 甲公司2008年度的租金收入为600万元，应缴纳营业税及附加600 times;5.55％=33(万元)，应缴纳房产税600 times;12％=72(万元)。将写字楼转为固定资产资产时，视同销售收入8 000万元，税收和会计折旧年限均为20年，不考虑固定资产残值，税收折旧额为8 000 divide;20=400(万元)(税收折旧基数不再是账面价值5 000万元，而是视同销售价格8 000万元)，会计折旧额为5 000 divide;20=250(万元)，视同销售收入计税所得额8 000-5 000=3 000(万元)，租赁收入计税所得额600-400-33-72=95(万元)，计税所得额合计3 000+95=3 095(万元)，应缴纳企业所得税3 095 times;25％=774(万元)，本年利润600-250-33-72=245(万元)。应缴纳税金及附加合计为33+72+774=879(万元)，净利润为245-774=-529(万元)。 甲公司2009年度的租金收入、应缴纳营业税及附加、应缴纳房产税、税收折旧额和会计折旧额同2008年，计税所得额为600-400-33-72=95(万元)，本年利润600-250-33-72=245(万元)，应缴纳企业所得税95 times;25％=24(万元)。应缴纳税金及附加合计为33+72+24=129(万元)，净利润为245-24=221(万元)。 甲公司2010年至2017年每年应缴税金及附加与2009年相同，均为129万元，净利润也均为221万元。前十年即2008年至2017年的税金及附加累计为879+129 times;9=2 040(万元)，净利润累计为-529+221 times;9=1 460(万元)。 2.后10年 甲公司2018年度的租金收入为900万元，应缴纳营业税及附加900