杜邦财务分析在中国房地产行业的应用之资产周转率20110.doc

杜邦财务分析体系在中国房地产行业的应用 杜邦财务分析体系的公式如下： 权益净利率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数 =利润率×周转率×杠杆率 利润率和周转率反映了一个公司的经营战略，而权益乘数则反映了该公司的财务政策。 作为综合的财务分析方法，杜邦财务分析体系在各个行业的财务分析中得到广泛的应用。财务报表是一个公司综合经营成果的体现，本文试图从战略规划中内部环境分析的角度，将杜邦财务分析体系运用于中国房地产公司的财务分析，用于验证公司现行战略的实施情况，为发现战略实施中存在的问题提供线索，或者作为调整战略、改善管理的依据之一。 一般而言，杜邦财务分析体系应对一个公司多期（惯例是3年）财务比率进行计算分析和对比。如可获得行业或标杆企业可比数据，还要对比行业或标杆企业可比数据进行分析。 一、资产周转率 资产周转率=销售收入÷总资产，反应的是一个公司的运营效率，即一个公司在特定的战略指导下，通过资产运营能够带来多少收入。 从战略的角度审视房地产公司总资产的构成，主要应关注资产负债表存货、投资性房地产项目。一般而言，存货和投资性房地产占总资产的比例超过50%。 注意区分固定资产、无形资产中自用的房地产项目和土地使用权。对于自用的房地产，土地使用权在无形资产核算，地上建筑物的建造成本在项目竣工投入使用时转入固定资产，土地使用权仍在无形资产中列示，摊销计入管理费用。而作为开发后出租或出售的房地产项目，土地使用权与建造成本一起计入开发成本，项目竣工交付后土地使用权则不再属于房地产公司的资产，不再在报表上列示。 1、对存货的分析 房地产公司的存货指公司在日常经营活动中持有以备出售的开发成品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等，主要分为三个大类：土地储备、在建项目和已完工项目（现房）。如房地产公司有代建业务，也在该项目体现。 （1）土地储备 对于土地储备，应该考虑最佳持有量，也称土地储备策略。在土地快速增值的时期，土地增值带来的收益高于土地持有成本，很多房地产企业大量持有土地储备，按照NAV方法对这样的企业进行估值，将土地储备增值部分反映到股价（企业价值）当中，这类企业在上市时受到投资者的追捧，如碧桂园。 但大量的土地储备使得资金沉淀在存货上，势必造成资产周转率下降。当土地增值速度下降或者土地价格受到调控时，大量储备土地的做法变得不可取，这时应考虑土地储备最佳持有量，使得土地储备既能够满足房地产企业持续开发的需要，又不至于降低资产周转率。 目前业界用来确定最佳土地储备持有量的指标是土地储备存续比：土地储备面积与单期（季度）销售额的比值，是衡量一个企业一个时期内按照其开发销售速度，土地储备量可供开发的时间。这一指标同时考虑公司的实际开发销售能力和土地储备两者的关系。有研究表明，一家地产商的土地储备存续比应为20—35比较合适，也就是说，开发商的土地储备可以动态性地提供5至8年左右的销售量，这个土地储备存续比是适当地考虑了开发商成长性需要的。 土地储备的最佳持有量要根据企业的经营战略（如是否处在快速发展期、是否高周转）、目前的行业调控政策具体确定。 除了对土地储备的数量进行分析外，还应对土地储备的地理位置或所处区域进行多维度分析，找出其特点或规律，验证是否支撑起战略。如一二三四线城市、高铁沿线、主体功能规划区等。 （2）在建项目和完工项目 对在建项目而言，衡量房地产企业运营效率或资产周转率的指标是开发周期，即项目从土地获取到竣工交付所需要的时间。影响开发周期的因素有：规划设计能力（标准化或定制化）、工程管理能力（对工程进度的把控）、营销策划能力（产品定位，销售节奏或策略）、资金规划能力（合同分包既能保证最大程度利用承包商的垫资，又能平缓资金支付压力，避免大额资金集中支付）。 在对房地产企业进行资产周转率的分析时，应该从以上因素分析该企业各方面的能力是否与战略相匹配，有无冲突和矛盾；是否存在提升或改进的空间。 由于中国实行房地产预售制度，且住房需求潜力巨大，除非房地产公司有意为之或项目定位失败，很少有完工项目销售不出去占用资金的问题。故一般可以不考虑完工项目对房地产开发商运营效率的影响。 但也恰恰是因为中国实行房地产预售制度，使得中国房地产企业的财务分析变得复杂和不同。预售极大的影响到房地产开发商财务报表的各个方面：现金流、收入和成本的确认、税金、资产和负债的确认。 首先预售导致一个房地产项目的现金能够及早回流，用于下一个或两个房地产项目的启动，在资金筹划得当的情况下，极大的提高了资产的周转率，但在急功近利扩张的情况下，所有项目由资金紧紧联系在一起，使得经营性现金流和投资性现金流（物业持有）经常为负，加大了经营风险和资金风险； 其次，造成利润表中每年的营业收入确认和销售合同的签订（签