大良地块商业前期规划定位110525.docVIP

大良云近东区33号地块商业定位分析 一、地块分析解读 1.1、项目地块基本参数 交通区位：1、地块距新一城、吉之岛商业中心约5分钟车程，道路交通状况良好，生活配套方便。 2、地块距顺德一中约8分钟车程，。 地块现状：1、根据指标，B区地块可设置商业≤3500㎡，A区及C区地块不可设置商业。 2、地块现状较为平整，南面比现状东乐路低约2米，北面堆有弃土，地块上无拆迁。 3、地块所处顺德大良东区中心区，未来区域商业价值高，建议设置临街底商。 1.2、项目地块周边环境 二、地块规划定位： 2.1地块商业定位： 1、按照地块指标，仅B区地块可设置商业≤3500㎡，A区及C区地块均没有商业指标。 2、根据市场考察，地块位于大良新城东区，为该区域的未来居住及商业的发展方向，较有发展前景。 3、地块到周边商业中心（吉之岛及沃尔玛商业中心）仅约5公里，车程约5分钟，配套完善，不适合设置大型商业体。 4、地块北面接桂畔海滨海商业街，延续桂畔海区域商业气氛，一手商铺均已售罄，临街商铺较有投资价值。 综合所述，建议于地块北侧及东侧规划路设置临街底商约3500㎡（规划路开通时间需由投资部与政府沟通确定），进深约10米，挑高5.5-6米（在不影响地块容积率情况下），定位为社区配套型商业。（详细位置如下图） 2.2、项目地块SWOT分析 优势 劣势 位于顺德大良东区发展中心区。 周边配套完善，有沃尔玛、吉之岛、顺德一中。 周边环境较好，邻近顺峰山公园及地块内天然河涌，地块内绿地公园。 地块所处区位，居民消费力及投资能力较高。 A区地块是居住用地，不能开发商业。 地块受“90/70”限制。 机会 威胁 东区房地产存货较少，如能快速开发，能争取市场占有率。 受政策影响，佛山限购，该地块处于限购区域范围。 周边已有在建项目（美的及金地），产品推出消耗市场购买力。 2.3、地块周边商业总体情况： 4 地块综合指标 A区：22亩，住宅用地，容积率3.0，限高80米，建筑密度≤18% B区： 56亩，住宅兼容商业但商业建面≤3500㎡，容积率3.0，限高100米，建筑密度≤22% C区： 26亩，公共绿地，其中河涌岸边控制宽度最窄处不小于20米；C区绿地面积不小于5000㎡（不含水体面积）；C区沿河涌两侧从北至南均要求设置一条2米步行径和一条3米单车径。 特殊要求： 1、建筑层数不小于15层； 2、C区建设完成并验收后才办理A/B区预售证。 地块北面为桂畔海，规划路开通时间待定。 地块南面为东乐路，现状双向8车道，可直通顺德一中、吉之岛商业中心等配套，路况良好。 地块东面规划双向两车道，开通时间待定。 地块西面规划两车道，与西面地块双望，西面32号地块规划占地1万㎡幼儿园，政府暂未挂牌。 A 区 上东区底商：租50元/㎡，售价2.5万/㎡ 乐 购 写字楼、住宅、公寓 东林美域底商（向君御）：租100元/㎡，售2.4万/㎡ 项目地块 海悦新城（向新桂中路）：租80元/㎡，售2.5~3万/㎡ 新桂中路：租100元/㎡，售2~3万/㎡ 碧溪路：租100元/㎡，售2.8~3万/㎡ 尚域底商（向沃尔玛）：租100~120元/㎡ 沃尔玛 吉之岛 宝翠花园底商（向南国路）：租35元/㎡，售1.2万/㎡ 明日广场商铺：内街租60元/㎡，售1.6万/㎡ 写字楼：租50~70元/㎡，售0.9~2万/㎡ 明日华府（向现代街市）： 租120元/㎡，售2万/㎡ 本案 合共约355米 临街底商设置位置，面积合共3500㎡，挑高5.5-6米。 C 区 B 区