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房产税 上海模式 分析 在日前召开的国元(香港)2012年下半年香港证券市场投资策略会上，国家住建部政策研究中心表示今年房产税政策将扩大试点，并集中在有限的若干个城市，但试点城市还没有最终确定，需要地方政府的配合。此前《中国证券报》报道称今年年内，房产税扩大试点已是“板上钉钉”。称房产税最快将于今年晚些时候扩大试点，第二批试点城市包括北京和广州。 如果要扩大房产税的试点，首先自然要评估重庆和上海试点的效果和经验。据悉，财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估，相关工作仍在进行当中。参与调研的人士也透露，第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”的可能性较大。 沪版房产税四大要素自去年1月底开始，上海对部分个人住房征收房产税。征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房；上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%；对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍含2倍的，税率暂减为0.4%。1、“起征点”为人均60平方米 2、税率按房价高低分档 3、“卖旧买新”可退税 4、存量房一概不征 《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》明确对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超60平方米的,对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。 上海房产税试点实行差别化的比例税率,即适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。 试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 《办法》还规定了几种退还、免征房产税的情况。比如,上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按规定计算征收的房产税,可予退还;上海居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税;符合有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有上海居住证并在上海工作生活的,其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。也有人说,南京的房产税也可能采取沪版和渝版的“混合体”。但是渝版的房产税针对的是高档住宅,如别墅和独栋公寓等等,按重庆市长黄奇帆的话说,与90%的市民无关。所以我们下面的算账,就以沪版为准。 按照沪版房产税计算一年缴多少税？替您分情况算账 假定南京“上年度新建商品住房平均销售价格”取9月均价12000元,一个本地户口的“三口之家”买房。 第一种情况:该家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又在南京河西新购一套110平方米,单价为14000元的住房。 将这两套住房面积合并计算后,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。 第二种情况: 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又在南京河西新购一套110平方米,单价为14000元的住房。 将这两套住房面积合并计算后,该居民家庭全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积(260平方米-180平方米,即80平方米)须按规定缴纳房产税。年缴纳额为14000×80×0.4%×0.7=3136元。 第三种情况:如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房,现又在南京河西新购一套110平方米,单价为14000元的住房。 由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米,已超过人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套住房的全部面积(即110平方米),须按规定缴纳房产税。但是原来的那套250平方米的住房,超出“人均60平方米”的部分不征税。年缴纳额为14000×110×0.4%×0.7=4312元 第四种情况:如果这个居民家庭原来已经拥有一套150平方米住房,现又在南京新街口新购一套110平方米,单价为30000元的住房。 因为单价30000元已经超过均价标准12000元的2倍,所以税率改按0.6%计算。两套住房合并计算面积后,同例2的计算方法,有80平