汇景11月2级市场监测报告.docVIP

2012年11月东莞房地产市场 研究报告 一、市场资讯 二、全国楼市 　　年底，全国楼市出现“翘尾”行情，11月呈现“量价齐涨”格局，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%。这是今年6月止跌后，连续6个月上涨。成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，“暖冬”与“翘尾”行情局面出现。无论是一线城市，还是二、三线城市，部分楼盘降幅收窄甚至小幅涨价，导致房价整体上止跌微涨。 　　多数品牌房企已接近或完成全年销售目标，11月多个城市库存量稳中有降，消化周期继续下行，市场向好趋势明显。而成交量的持续回升，让不少城市的开发商放慢销售节奏，甚至提价;加上年底楼市收官“翘尾”，将使部分房企调整定价策略，一定程度上助推未来房价坚挺。未来，一、二线城市潜在的需求再一次释放，这对于价格形成明显的支撑，楼市企稳回升趋势已逐步确立。此外，买卖双方对于市场的看涨预期增强，价格上涨的可能性增大。 　　北京：11月量价齐涨 成交量同比接近翻倍 　　经历了几年来最冷清的“金九银十”，北京楼市在年底开始走热。11月，北京楼市的新房和二手房市场，签约量环比均出现了三成左右的上涨。其中，新房签约套数同比上涨了94%，接近翻倍。新房成交均价为21096元/平米，相比10月份均价有所上涨，但是上涨原因除实质上涨外，也有结构变化的原因。 　　上海：年末上演火爆行情 成交量同比翻番 　　11月上海市商品住宅(剔除动迁房、配套商品房)成交面积为98.15万平方米，环比上月增12.02%，同比去年11月大涨99.78%;创年内第二高，距今年6月份创下的102万平方米的峰值仅一步之遥;相比去年的惨淡成交成交实现翻番。均价21776元/平方米，环比同比均变化不大，延续了最近三个月的稳定趋势。 　　广州：11月量跌价升 楼价约涨一成 　　在10月份广州楼市成交量创下新高后，11月成交量得以回落，但楼价却延续了火热的上涨势头。2012年11月，广州市10区新建商品住宅网上签约面积76.92万平方米，同比增加117.5%，环比减少9.2%;网上签约均价14769元/平方米，同比上升10.4%，环比上升9.8%。从区域结构方面看，高价区域成交占比增加。 　　深圳：量升价跌 房价回归到2万元以内 　　11月深圳新建商品住房共成交4340套，环比增加19.17%;成交面积41.55万平方米，环比增长25.77%;成交均价为每平方米18622元，环比下跌7.56%。这也使得深圳新建商品住房在连续4个月每平方米成交均价破2万元后，回落到2万元以内。同时，深圳二手住宅成交量也环比大幅增加。11月，深圳共成交6282套二手住宅，环比上涨34.25%;成交面积为52.40万平方米，环比增长34.67%。 土地市场 　　1、整体情况：11月土地供应提速 商住地成交宗数创年内之最 　　11月东莞土地供应速度明显加快，土地挂牌上市的有15宗，面积约52.23万㎡，环比增长近1倍。其中商住土地供应宗数与10月相同为5宗，但供应量环比减少6成多，为8.28万㎡。得益于10月商住供应的爆发以及东莞楼市行情的火热延续，东莞7宗在11月进入最后交易环节的商住地全部成交，创今年商住地成功交易宗数最多的月份，商住成交大幅度上涨，成交量约22.9万㎡，仅次于5月份24.17万㎡。 　　11月份推出的地块以镇街为主，目前东莞部分镇中仍处于房地产起步阶段，存在商品房供不应求现象，如石排、东坑等镇区目前在售楼盘只有一个，但规划的利好，交通的改善、产业的转移等因素加大了镇街的升值空间。因此镇街优质地块的推出，且地价又不高，自然引起开发商的关注，趁机布局，储备土地。预计12月份将延续11月份土地的热潮，政府推地速度加快。瑞峰市场研究部数据显示，截止至11月30日，12月东莞房管局挂牌上市的土地有10宗，面积约54.5万㎡;其中商住地占6宗，面积约27.73万㎡;在12月进入最后交易环节的商住地约有6宗，面积约31.64万㎡，商服地有3宗，面积约8.13万㎡。 　　2、交易明细：土地成交掀竞拍小高潮 全部成功交易溢价率达26% 　　11月的土地市场很热闹，进入最后交易环节的8宗商住商服用地全部成交交易，其中3宗底价成交，5宗高溢价拍出，整体溢价率达26%。月初万科塘厦再下一子，旗下的东莞市永裕房地产开发有限公司以底价2.553亿元轻松将地块收归囊中，折合楼面地价2767元/㎡。月中，利丰地产利用自然人梁秀琼以5650万㎡擒获东坑井美村，面积约1.6万㎡的商住地，溢价率达43%。而中信地产联合世纪城、北京恒懿汇瑞房地产开发有限公司一起进驻石排市场，溢价48%拿下横山村月8.49万㎡的商住地，月末再次联手世纪城底价拿下另一宗同区域面积约4.7万㎡的商住地，预计将进行大盘开发。 月末