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贵阳市房地产市场营销问题研究 2004年第5期 (总第87期) 贵州民族学院(哲学社会科学版) JournalofGuizhouUniversityforEthnicMinorities(Philosophyandsocialscience) No.5 0ct.0o4 贵阳市房地产市场营销问题研究 ●濮素 (贵州民族学院经济管理学院,贵州贵阳550025) 摘要:本文通过分析贵阳市房地产的市场概况,供给和需求市场的状况,以及贵阳市楼盘的发展趋势,发现 贵阳市房地产市场存在缺乏整体规划,造成土地资源的浪费;定位不明确,地理位置优势不突出等问 题.因此,提出了做好规划,整体与局部统一,按地理位置细分市场以及改变思路,寻找新的发展点和 发展机会等对策,希望贵阳市的房地产业能迎来一个新的春天. 关键词:房地产;趋势;问题;对策 中图分类号:F127文献标识码:A文章编号:1003—6644(2004)05—0121—03 一 ,前言 随着市场经济的不断完善与发展,中国房地产业正进 入改革开放以来的良好发展时期.贵阳市房地产市场也逐 渐步入正轨,开始由卖方市场进入买方市场.随着前几年 市场的火爆,开发项目与日俱增,但在火爆的背后却开始孕 育着危机.本文通过分析贵阳市房地产的历史概况及现在 的总体趋势,发现问题并提出相应对策,使贵阳市房地产业 不断完善,日趋成熟. 二,贵阳市房地产的市场概况 目前贵阳市共有房地产开发商6OO余家,其中有100 家左右的公司在运作房地产项目.项目规模较大,实力雄 厚的有:中天企业,麒龙房地产公司,铁五局房开公司,新太 乙房地产开发公司,鸿基房地产开发公司等.另外,还有一 些实力更加强大的省外房开公司将会涉足贵阳.例如:大 连万达公司,深圳万科房地产公司等.除此之外,许多小开 发商由于市场的逼迫,纷纷联合开发,并且寻求一些沿海发 达地区或海外投资商投资,使得实力大大增强.例如:贵阳 房地产经营公司和鸿基房地产联手开发的富水花园等. 土地供应方面,随着贵阳市旧城改造暂告一段落,由于 近几年市政府实施的发展战略相对滞后于基础建设项目的 开发,市区内人口密度已经超负荷.所以市政府在2001年 3月停止办理两城区的住宅开发项目定点,这一政策的出 台将在短期内保护开发商的利益,同时保障贵阳市房地产 经济不至于大幅下降而影响整个经济的发展. 三,供给市场分析, 从楼盘的形式来看,近年来高层或小高层开发量急剧增 加,到目前为止市中心区已有37个高层及小高层住宅项目 100余栋面市.在市区内占供给量的56%.主要集中于中 华路,延安路等市中心区内,这其中有不少是属于3—5年前 的土地储备,将用地性质由办公楼临时改住宅楼的项目,另 外还有一些新出现的小高层和高层,它们设计新颖,主要分 布在二,三类地段.例如:黄金路的金色家园,油榨街的锦绣 家园,百花山路的万东花园,枣山路的鸿基都市花园等等. 贵阳市郊区,地势平坦,主要聚集了一些大中型工业厂 家.小河拥有房地产开发项目的总面积达到200万平方米 左右(未含规划中项目和未开盘项目),在规模上占贵阳市 区开发面积的三分之二,其中大多数(9oq~)的项目为多层 住宅,规划设计与营销理念都属于与时代合拍的项目.规 划,环境营造与宣传包装,推广上都在贵阳市的领先行列 内.由于与市区距离不远,道路通畅,而其平均售价仅为市 内的三分之一或稍多一点,在楼盘素质,环境,绿化,及楼盘 概念上和广告推广上与市内楼盘相比有过之而无不及,这 将为推动住宅郊区化起着很大的作用.另外,花溪区的房 地产市场,在其发展过程中可谓一波三折,从最先开始的花 溪山庄的开发到九龙花园,榕筑世纪花园等项目,仅限于一 般性住宅和开发,在其品质上也就相当于贵阳市第二代产 品.但贵阳市是贵州省的政治,经济,文化中心,有限的土 地面积将无法满足市民的住房需求,从而住宅郊区化将成 为住宅发展的必然趋势. 四,需求市场分析 随着贵阳市经济的发展,以前旧的城市面貌和人们的 居住条件已经远远不能满足生活需要.人口密度的逐步加 大,使得原有依靠单位分配房子的方式也越来越不再适合 社会发展的需要,再加上国家宏观经济的转轨,国有企业改 革,废除住房分配制度等,依靠政府或某几个单位来解决人 们的居住已不可能.随着私有经济的发展,使得就业机会 增多,人们平均经济水平大幅度的上升,在这样的情况下, 旧的生活方式或居住条件再难以满足人们居住的要求,从 当初只有能够从单位分配房,不论其位置,户型,环境好不 好,就已经很满足,到而今出现大量配套齐全的,各方面条 件相对以前都很优秀的商品房来满足多个不同阶层的人来 选择.在这个过程中,房地产开发商也从单一的买卖,逐步 收稿日期:2004—03—25 作者简介:濮素(1979一),女,贵州民族学院经济管理学院