mk_025.新制度经济学视角下产权及交易成本在控规调整过程中影响——以三亚市中心区某棚户区改造为例.pdfVIP

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 新制度经济学视角下产权及交易成本在控规调整过程中影响 ——以三亚市中心区某棚户区改造为例 尹若冰，马丽丽，王康 摘要：目前，我国各大城市的规划已从控规“全覆盖”进入到了“控规调整”阶段。大多因棚户区、城中 村改造而导致的控规调整申请。控规调整是资源再配置、产权再界定的过程，是对原有控规失效的一种及 时的弥补。在产权交易过程中，对于资源争夺、谈判产生了大量的交易成本，造成规划行政审批效率低下， 耗费了大量的行政、市场及社会资源。本文借助新制度经济学中的产权及交易成本的理论，深入剖析控规 调整过程中影响其交易成本的因素，试图从这些因素中找寻能够降低其交易成本的工作方法。 关键词：产权 交易成本 棚户区改造 控规调整 利益群体 1 研究背景 目前，从全国各大城市的规划编制实施情况来看，出现了大量复杂而繁琐的控规调整。 我们已经从城市大规模扩张的控规“全覆盖”时代迅速转变到对地区尤其是存量土地的发展 进行“精雕细琢”式研究，控规调整因此逐渐引起了社会广泛关注。综合分析，主要集中了 两种控规调整类型，既有由政府力推的定期整体方案修编或适时地片区调整，也有因建设单 位主导的大量琐碎局部地块调整 （衣霄翔，2013 ）。其中以旧改项目为代表的中心区存量土 地这一类型片区的控规调整尤为多。 三亚旧城区用地范围约21 平方公里，作为旧改试点城市之一，旧城较大的城中村（私 宅区）在旧城内有15 处，总用地面积约400 公顷，约占旧城用地22%，基本形成了以建筑 层数4-5 层为主体的私宅区。2008 年至2013 年，三亚全市累计完成棚户区改造2565 户， 安置面积达38.4 万平方米，并计划至2017 年四年内实施棚户区改造共计49613 户，改造面 积约1323 万平方米。 目前，三亚市已启动的并经市规委会审议通过规划指标或设计方案的旧改项目有12 个。 提取棚户区改造项目的特点分析，这些棚户区为集体用地，往往位于中心城区，土地经济价 值较高。在旧改的实际操作时，面临着征用地、变性质、调规划等种种的困境。为了项目能 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 够启动，企业便以更高的利益来驱动住户同意拆迁改造。并通过申请大幅度提高容积率实现 经济平衡和回报，超过原有控规制定的规范指标和控规指标。如此改造，只能造成城市交通 和市政等基础设施无法负荷，旧城“更高、更密、更堵”。 本文选择三亚中心城区某一片区 （以下称A 片区）的棚户区改造为实证案例，从新制度经济学视角解读产权及交易成本在控 规调整过程中的影响 2 产权、交易成本与控规调整的关系 1 经济学中的产权等同于法学上的所有权 。但不同的是，经济学中的产权主要研究与资 源有关的人与人之间的关系，具有多重属性。围绕城市用地这一资源形成“产权束”，“产权 束”除了地上物以外，还包括其使用权、收益权、改造权以及以双方协商的价格将这些权利 转让给他人的权利。巴泽尔（1997）明确将交易成本与产权的概念联系起来，他将交易成本 定义为 “与转让、获取和保护产权有关的成本”。产权交易成本主要分为两类。一类是市场 主体完成市场交易所耗的非生产性的成本，这其中包括与村民、政府、周边利益人之间博弈 的机会主义造成的成本；另一类是城市发展的制度成本，包括城市规划制度以及影响土地市 场的所有制度，第二类交易成本目的是为了减少第一类交易成本（桑劲，2011 ）。土地产权 的交易成本较大，这来自于为了执行这笔交易