中原_上海君地启隆项目营销策划方案计划书_160P.ppt

;PART 1 市场背景 PART 2 核心问题解读 PART 3 核心问题解决 PART 4 企划推广;关于家，每个人都会有这样一个梦;;;成交价格;陈家镇板块独栋别墅主力成交面积在300-500平米，主力总价在900 -1000万元，双拼主力成交面积250-300平米，主力总价为500-700万元。联排主力面积在240平米，主力总价在370万元。;;;地块现状PK区域远景;现场实景;;;这边风景一般;《崇明三岛总体规划》进行了立体式的交通规划，崇明孤岛的窘境将不再，将成为长三角桥头堡，地域吸引力剧增;“今天”也许看来一般 “明天”绝对值得期待;;基于边界理论下的项目个性提练;营销的核心问题;;营销的核心问题;客户分析体系; 收入水平：中产阶层没有上层社会人士所享有的巨大财富，但有可观的可支配收入及消费热情， 家庭年收入30万及以上，并且已经拥有市内住房 年龄区间：36岁-55岁，与高端客户相比，40岁以下的年轻客户比重明显加大 群体结构：脑力劳动者为主，普遍受过高等教育，包括私营企业主、企事业单位中高层管理人员以及公务员等。 购买原因：64%的客户以度假兼投资为主,40%以上的客户以2套以上物业为主。 ;客户 分类;样本组成;450批客户中，单次购买物业总价分析： 200万以下， 85位 201-300万， 116位 301-400万， 92位 401-500万， 48位 501-600万， 43位 601-700万， 31位 拒答， 35位;置业用途　;朗悦湾客户来源;;;营销的核心问题;北京孔雀城案例;价值感提升;;“7+3”亲情生活方式的小镇 “7+3”是指，“老人每周7天住在孔雀城，年轻夫妇带着孩子从周五晚上开始，周末3天来孔雀城度假”。 “7+3”是对联排传统的“5+2”生活方式（联排5天空置或者保姆居住，周末2天业主回来度假）的突破，在这种生活方式下，三代人可以获得亲情和各自独立空间之间的最佳平衡点。 “孔雀城超越传统的为生活提供便利的物业服务，集合三大特色服务体系为一体，成为“生活方式服务体系”;（1）“市民农园”运动——来孔雀城，做“庄园主”;价值感提升，基于打造项目品牌形象;整体发展战略;市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损； 符合项目资源特色??大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动； 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。;项目成本控制下私享性打造的内在要求，打造本项目“星级”豪华会所;其他功能;餐饮配套：满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户感知度;娱乐配套：要适当增强其艺术氛围，提高项目内涵，迎合中长期度假客户的艺术感知度;商务配套：满足项目企业客户的商务需求;商业配套：以超市为主，品种种类适中，满足中长期客户的居住生活需要;建议具有医疗和养生两大功能，成为本项目重要的配套设施，提升项目的吸引力;强化核心竞争力;英伦风格;近水、亲水一线江景资源;人文精神植入——;嘉年华，欧洲传统狂欢活动。源于圣经复活节的一个故事，起初，是人们为了纪念耶稣 而举办的告别肉食的盛宴和狂欢。其主要特征是：多元化、互动性、自主性。 植物嘉年华，意为植物的狂欢地，这里不是单调的植物园，而是一个充满互动性和自主 性的主题花园。观赏植物与耕作蔬果有机的组合在一起，辅以雕塑艺术，休闲设施，形 成多元化的独具观赏性和功能性的植物种植园。 而植物嘉年华所倡导的即是一种富有自然逸趣的有机的绿色的生活，与欧洲嘉年华的起 源宗旨如出一辙。 ;波尔多植物园是一个以分类为主题的植物园，风景园林师通过运用当地的乡土植物和普通的自然生境来展现不同植物景观的特点，将全园划分为水花园、生境走廊、耕作田、植物林荫道等几个部分，以表现生物多样性、自然资源的循环利用以及景观艺术变化，较好的展现了城市历史及园林师对艺术的追求。 ;波尔多植物园设计中另辟蹊径,巧妙地将景观作为一种文化遗产融入园 区设计中，颠覆了人们头脑中固有的植物园形象。波尔多植物园的目 的是整个植物园不像是一个按照物种分类的植物园，而更像是一个以 分类为主题的花园。;在“耕作林”部分，高粱、小麦、 燕麦、水稻、亚麻、油菜等农作物 种植在11块排成6行的小块田地 中，每一块都带有自己灌溉用的小 型金属储水池。;强化核心竞争力;作为休闲渡假的第二居所，与主流一据所的户型应该有所变化，应该考虑更多满足休闲度假功能。不强调一味的将户型尺度放大，而是在合理的空间范围内，优化内部格居，提升产品功能性。 我们建议： 功能强化的精致户型 ;;主力C户型224.00平米——5室4厅3卫;200-250㎡