北京伟业-专题研究及产品建议报告：酒店式公寓及小户型项目市场研究专题_精品.ppt

* 市场沿革 市场分析 综合分析 市场供应 市场需求 * 对比因素 项目名称 地理位置 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度 服务式公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 无 无 小户型公寓 ★ ☆ ★ ☆ ☆ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 酒店式公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 产权式酒店 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 产品类比分析——产品基调确立 服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究 产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系 针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象 * 市场分析——可售供应 本专题下“酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显 从品质上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从服务上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从售价上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从物业费上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从产品形式上讲，酒店式服务公寓相似于小户型公寓 * 项目定位 项目名称 区域 开盘时间 售价（元/㎡） 在售面积 销售率 装修标准（元/㎡） 物管公司 物业费用（元/平米/月） 产权年限 酒店式服务公寓 时代奥城 南开区 2005-12 10000 7.5万 95% 1500 戴德梁行 5 50 小户型公寓 诚基中心 和平区 2005-9 10000 20万 80% 无 深圳长城物业 2 70 非常公馆 河东区 2005-5 8000 2.5万 87% 800 国康物业 2 70 精英汇 河东区 2005-10 6300 1.9万 80% 800 未定 2 70 金茂现场 和平区 2006-9 9000 4.5万 60% 无 高力国际 2 50 焕日线 河东区 2005-5 6900 2.96万 98% 800 謦佳物业 2 70 市场分析——可售供应 目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内 小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差异不明显 酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品 价格方面，在天津住宅整体市场很难突破10000元/平米的现状下，小户型产品已成功实现。 * 市场分析——可售供应 可售小户型产品均为一梯多户，居住舒适度较低 可售产品中，大部分提供精装修，且精装标准不高，主要为提高产品附加值及实现快速入住 酒店式服务公寓户型大于小户型公寓，明显更强调舒适性 可售产品以零居为主要户型，并兼顾少量小跃层。 项目 定位 项目名称 区域 主力户型 零居面积 比例 一居面积 比例 二居面积 比例 三居面积 比例 跃层面积 比例 平层形式 装修标准 （元/㎡） 酒店式服务公寓 时代奥城 南开区 80-140 —— —— 80 30% 80、100、120 30% 140-160 40% —— —— 4梯20户 1000 小户型公寓 诚基中心 和平区 50-60 50-60 90% —— —— —— —— —— —— 100 10% 16梯62户 无 非常公馆 河东区 50-61 50-78 100% —— —— —— —— —— —— —— —— 5梯20户 800 精英汇 河东区 80 80、105 80：96%，105：4% —— —— —— —— —— —— —— —— 3梯31户 800 金茂现场 和平区 50-60、90 50-60 40% —— —— 90 40% 126 20% —— —— 8梯19户 无 焕日线 河东区 34-80 34-80 90% —— —— —— —— —— —— 100-122 10% 3梯26户 800 * 项目名称 付款方式 生活费用 首付比例 首付额度（万元） 分期年限 用水性质 用电性质 采暖方式 时代奥城 50% 17.1—61.3 8年 商业，5元/吨 民用 中央空调 诚基中心 20% 11.6—30 30年 民用 民用 民用，暖气片采暖 非常公馆 20% 8—12.4 30年 未定 未定 户内空调 精英汇 30% 8.5—16.8 20年 商业，5元/吨 民用 工业采暖26元/㎡/年 焕日线 20% 4.69—25.3 30年 民用 民用 民用，地板采暖 商用立项产品的生活成本高于住宅立项产品，各项目均努力将项目生活费用降低 贷款方面，除商业立项产品（首付比例、贷款年限高）外，小户型产品的投资成本低，方便成为投资型产品 市场分析——可售供应 * 项目名称 卧室及