房地产企业开发成本核算、归集、分配实务实际应用及纳税风险管控.ppt

房地产企业开发成本核算、归集、分配 实务应用及纳税风险管控;课程简介;前 言;目 录; 1、符合会计准则等会计政策; 2、与税收政策相衔接，减少税会差异，有利于税收利益最优化原则; 3、满足企业成本管理要求，便于为管理层提供有效数据、适应决策服务的需要。;1、确定成本核算对象 应根据成本核算对象确定原则和项目特点确定。 (一)费用 指企业一切开支及耗费各种日常活动发生的所有耗费，包括生产产品、提供劳务发生的各种耗费。分计入当期损益的期间费用和最终形成存货（开发成本和开发产品）的生产性消耗费用。 (二)开发企业成本对象 成本即对象化的费用。房地产企业核算对象指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。包括土地开发产品、房屋开发产品，及按一定标准划分的具体成本对象。 每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算的单项开发工程项目为成本核算对象。;(三)不同税种成本核算对象的确定 情况1、土地增值税清算单位确定的相关税法要求。 国税发[2006]187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对分期开发项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。属多个房地产项目共同成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积比例或其他合理方法，计算确定清算项目扣除金额。 辽地税函[2012]92号：确定土地增值税清算单位时，地税机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对分期开发项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。;总局公告2014年第35号 2014-6-16： 2、房地产企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。 3、主管税务机关应对房地产企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产企业补齐、修正；对成??对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《税收征收管理法》相关规定处理。;2、设置成本核算科目，归集开发成本。建立成本合同台账，核算和归集开发成本。 3、确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间分配方法和标准。 4、在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定方法和标准在各成本核算对象之间分配。 5、计算各成本核算对象的开发总成本，编制项目开发成本计算表。 6、结转完工开发产品成本。正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。;7、结转已销开发产品成本。正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担成本，按与结算销售收入配比原则正确结转完工开发产品的销售成本。 8、编织成本报表。根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 注意：对房地产企业成本核算，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。;三、成本核算对象的确定;三、成本核算对象的确定;三、成本核算对象的确定;三、成本核算对象的确定;三、成本核算对象的确定;三、成本核算对象的确定;情况1：一期开发完毕的项目， 成本核算对象两层设置。 第一层：项目内共同成本设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费 开发成本—××项目（一期）共同成本? 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费;情况1：一期开发完毕的项目， 成本核算对象两层设置。 第二层：具体成本对象设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费