房地产基本常识知识培训3.pptVIP

房地产基本常识培训 ; *工程建设阶段;一、房地产开发项目工程建设与管理的内涵与程序 1、房地产开发项目工程建设的内涵: 房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的施工生产活动。 房地产开发项目的建设过程主要分为四个阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。;2、房地产开发项目工程建设的基本程序: 房地产开发项目工程建设，对开发商来说，其主要职责是项目的组织与管理，具体任务是通过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同时进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时间和投资预算范围内，保质保量完成项目的建筑安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。;(1)房地产开发项目工程建设准备 开发商在项目开工建设之前，首先需办理项目报建和施工所需各种证件批件手续；完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，准备施工现场，进行施工场地的“三通一平”。同时，到主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等基础设施配套工作；以及其他各项准备工作。;(2)进行招投标，优选施工队伍 房地产开发项目通常由项目主体和市政及公用配套设施等若干个分项工程组成。开发商一般通过招标投标，从中优选一个总承包商或若干个不同性质的承包商共同施工，以保证质量，缩短工期，降低造价。招投标是开工建设前的主要工作之一。施工队伍的选定是以签订施工合同为标志。;(3)开发项目施工建设 当开发商与通过评标确定的中标者双方签订了建设工程施工合同，开发商到项目所在地的县级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得该部门发放的施工许可证以后，即标志着开发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由工程承包商负责项目的施工建设。 在项目施工建设过程中，开发商为了保证工程质量、工程进度和资金的合理使用，还要指派本公司成员或委托监理单位，严格按照设计和合同要求，对施工建设过程进行总体的组织协调和监督控制，以保证开发项目的总体目标得以顺利实现。;3、房地产开发项目管理 房地产开发项目管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对开发项目工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括：成果性目标和约束性目标。 成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求； 约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等；;除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。;二、房地产开发项目招标与投标 1、招标投标的概念 房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业(承包单位)来投标。这些建筑安装企业对工程进行标价计算，提出报价(标价)、工期以及保证质量的措施，由房地产开发企业从中择优选取。 简言之，招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。;2、房地产开发项目的工程建设招标投标 房地产开发建设工程的招标投标包括两方面内容： 一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者； 二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。 招标投标是商品经济的产物，是开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式促使房地产开发的顺利完成。;3、招标的方式 目前房地产开发项目工程建设招标的方式主要有三种： (1)公开招标 招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。 公开招标固然体现了全面、公开、平等的竞争