房地产概论与房地产营销最基本策略.pptVIP

《建设工程规划许可证》审批 初步设计图说； 土地权属证件； 建设工程初步设计批准文件； 年度计划文件； 高切坡、深开挖的论证意见（涉及高切坡、深开挖的建设项目）。 （4）开发项目设计许可管理（建委主办，部门协办，并联审批） 初步设计审批 建委审批：技术规范审查 消防审批：防火审查 园林审批：绿化审查 气象审批：防雷接地审查 人防审批： 交通审批： 施工图审查（社会审图机构）： 规范执行性； 结构安全性 强制标准满足性；? （5）开发项目建设许可管理（建委主办，部门协办，并联审批） 工程招投标管理（招标办） 建设工程质量监督管理（质监站） 建设工程安全监督管理（安监站） 建设工程施工许可证审批（建管办） 质量安全事故案例：-----凤凰大桥倒塌事件 凤凰大桥是一座大型四孔石拱桥，长328米，高42米桥面宽12米，为双向二车道设计。 2007年8月13日下午，大桥的四个桥拱从东到西连环倒塌，前后不过10秒钟，现场施工人员中，64名遇难，88名生还，其中22名受伤。 2007年，重庆主城区房地产市场尤为红火。1~11月，主城区新批准商品房上市预售面积1686.57万平方米，同比增长34.3%；同期商品房实际销售面积1934.86万平方米，同比增长八成以上，实际消化了去年的存量住房有248.29万平方米. 主城区商品住房套内均价每平米3740元，剔除水、电、气、闭路电视等“一价清”因素，同比增长13%。“这个增幅与1~9月我市GDP同比增长15.3%、城镇居民可支配收入同比增长17.2%基本协调。” 重庆主城区1—11月商品住宅成交面积 重庆主城区1—11月商品住宅成交价格 11月份，重庆主城区商品住房套内均价每平方米4433元，价格及成交量最高的是北部新区，重庆主城区以外的区县及市外购房占到主城商品住房成交面积的57.5%。 重庆11月份主城各区商品住宅成交情况 06年我国人口131448万人，城镇人口57706万人，城镇化率43.9%，根据预测，2020年我国城镇化率将达到60%，届时将有2.1亿人口进入城镇，如果人均居住标准按30平方米计算，则将形成60亿平方米的住房需求量。另一方面，我国城镇居民现有人均住房建筑面积26平方米，与2020年小康社会35平方米的居住目标还有较大差距，现有5.77亿多城镇居民因住房标准提升还将形成50多亿平方米的住房需求量。因此，我国房地产业未来发展空间巨大，市场前景广阔，每年大约需要8.5亿平方米的住房需求量。 由于住宅产业具有极强的前后产业关联度，能有效带动50多个相关产业发展，解决城市化发展过程中的就业问题，拉动国民经济增长。住宅产业每1元产值可带动相关行业增加1.7—2.2元的产值，每增加10000平方米可直接和间接增加就业人数1000人。因此，在相当长的时期内，住宅产业仍将继续作为国民经济的增长点。 经济增长点的需要 （2）房地产业的生命周期漫长 形成期、发展期、饱和期、衰退期 形成期 78-90 发展期 90-30 饱和期 30-80 80-? 衰退期 二、房地产开发工作内容与工作流程 房地产开发的核心问题 房地产开发基本流程 房地产开发行政许可与管理 1、房地产开发的核心问题 ----买地、造房、卖房、管房 买到一块适合的土地 建造市场需要的房子 卖给需要住房的客户 提供方便有效的管理 （1）买地 购买哪里土地？ 何时购买土地？ 购买多大土地？ 买地何用？有何盈利？ 用什么钱买地？ 何种途径买地？ （2）造房 为谁造房？ 建造什么样的房屋？ 建造多大的房屋？ 建造多少？ 分几期建造？ 用什么钱建造？ 如何合法建造？ 怎样科学管理？ （3）卖房 谁来卖房？ 卖给哪些客户？客户在哪里？有何需求？ 通过何种方式吸引客户注意？ 以多高的价格买给客户？ 采取哪些政策促进销售？ 如何规避竞争威胁？ 如何实现销售提价与提速？ 如何价格折扣管理？ （4）管房 为哪些人管房？ 管理哪些内容？ 管到何种程度？ 收取多少费用？ 如何实现盈亏平衡？ 企业发展战略 项目拓展 市场研究与策划 规划设计 项目报建 资金筹措 工程建设 营销推广 物业服务 研究阶段 准备阶段 建设阶段 销售阶段 2、房地产开发工作流程及内容 （1）研究阶段 企业发展战略 决定着企业发展的方向及发展的区域，从而决定着项目投资取向。 项目拓展 项目投资方向判断----产业环境 项目投资区域判断----区域经济或城市经济 项目选择与分析----项目投资价值分析 项目可行性研究----地理条件、规划许可、市场前景、技术要求、经济赢利、运营风险等方面存在的可行性 项目投标 地块价值评估（可能的开发