房地产市场研究报告 2007年惠州市潼侨镇侨冠南路地块市场调研分析报告.docVIP

目 录 第一部分 项目地块市场调查概况 2 一、项目地块市场调查 2 二、地块挂牌主要经济技术指标 4 三、项目地块情况调查 4 四、项目交通环境调查 8 第二部分 宏观市场调研分析 11 一、宏观城市概况分析 11 二、城市社会经济现状及发展分析 13 （一）国民生产总值 13 （二）招商引资 13 （三）零售商业 13 三、城镇未来发展规划 14 第三部分 陈江镇房地产市场调研分析 16 一、区域房地产发展历程 16 二、区域楼盘价格统计分析 17 三、区域楼盘分布状况 18 四、近期区域个盘调查分析 22 第四部分 项目可行性研判 32 一、地块SWOT分析 32 二、项目开发评估 34 第五部分 结论 34 第一部分 项目地块市场调查概况 一、项目地块市场调查 （一）所在城市位置特点 项目位于惠州市惠城区潼侨镇镇区东南角上，紧邻陈江镇，S120省道经过地块边上，沿此路至陈江镇中心区约1.5公里。 梅汕线铁路从地块东南面500米左右处经过，沿120省道从地块到205国道约3.5公里，至惠河高速约5.5公里，距惠盐高速约6公里，外部交通网四通八达，距惠城区中心城区约15公里，至深圳60公里；不过镇内交通比较单一，全镇主要沿120省道发展，并由此路与其他高速路网连接。 根据惠州市总体规划和目前发展形势来看，陈江—仲凯组团将是未来惠州市发展的重点，地块紧邻陈江镇，应该会有较大的发展机会。 类别 地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 合计 用地性质 商住用地 商住用地 商住用地 商住用地 商住用地 94635.3 合142亩 用地面积（平方米） 48599.2 27219.4 15208.9 2300.2 1307.6 转让价 1.1亿 地价 （元/平方米） 77万/亩，约1162元/㎡ 备注 五块地连成一片,形成一个整体 二、地块挂牌主要经济技术指标 三、项目地块情况调查 （一）地势 项目地势较平，周边也没有太大的起伏，整个区域都较平坦 （二）地貌 地块上无任何建筑物和树木等，全是一片平坦的草地 （三）地质 属低丘平原，地层稳定性良好，过去50年间未有地震记录 （四）地块生熟程度 地块属生地，现状交付 （五）地块形状 地块形状较规划，主体呈长方形，有一端呈楔形 （六）地块内的景观 没有什么现成可利用的景观，但是远处可以看到一些山景，不过山不大，是一些连绵的小山丘 （七）污染度 项目的污染比较小 四、项目交通环境调查 （一）公共交通设施 项目周边交通设施较便利，由120省道可达惠深、惠河、广惠、莞惠等高速公路。 （二）公共交通线路 项目有公共交通3条线路。 线路次序 首末站 车辆（辆） 车型 首末班时间 全程（公里） 6路 陈　江火车北站 22 大巴 首6:30 末18:30 27.3 11路 汽车北站潼湖部队 14 空调大巴 首6:30 末18:30 32.3 5路 陈江汤泉 23 空调大巴 首6:30 末18:30 33 （三）路网状况 五．周边建筑物情况 地块周边建筑物较少，西北方向和东南方向零星有一些低多层建筑；临路一侧有一条水沟，有一定污染，但此沟属于道路红线范围内，以后将填平；东侧主要是农田和渔塘，尚未进行开发，有一定的空气和景观优势。 在地块西侧大路对面不远处是今年推出的热卖楼盘——格林童话，目前已基本售完。 六．社会治安情况 此区域社会治安状况一般，主要是由于外来人口较多，周边工厂较多 七．周边配套情况 地块周边本身配套现在不足，但是由于离陈江镇中心区只有一公里多路程，那里有较多的商场超市等各方面生活配套； 另外由于格林单话楼盘也已售完，业主即将进行装修入住，此楼盘也会有一些相应生活配套推出，如中心商业广场、商务酒店等，以后此区域配套和居民气氛会越来越好。  第二部分 宏观市场调研分析 由于地块处于潼侨与陈江交界处，位置上更趋于陈江，而且由于陈江在此区域的特殊的位置及经济发展关系，宏观市场主要以陈江—仲恺区为主。 潼侨镇是以前的潼湖华侨农场演变而来，2003年12月25日，惠州市政府举行潼湖华侨农场撤场设镇交接仪式。一、宏观城市概况分析 （一）地理位置 陈江镇位于惠州市西南部，南临深圳，毗邻大亚湾、东莞。东北距惠州市区12公里,南离深圳66公里，至惠州港码头45公里,西至东莞樟木头30公里、东莞市区70公里、广州135公里,惠深、惠樟、惠淡、惠广等主干公路在陈江交叉而过。广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境，并在陈江设有客运站和货运站，是惠州市西南部重要交通枢纽。 （二）发展历史 近年来，陈江镇大力推行工业化、城市化进程，全面优化投资环境和生活环境。为进一步优化投资环境，提高城镇综合竞争力，陈江街镇不断加快小城镇建设步伐