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恒大地产融资渠道 第三章恒大地产的融资需求分析 3．1恒大地产简介 恒大地产集团是集民生住宅、文化旅游、快速消费品及体育为一体的企业集团，总 资产达4600亿元人民币，在职员工8万余人，全国160个城市拥有的大型项目超过300 个。2014年，恒大地产的销售额为1315亿，纳税额为160多亿。 恒大地产的发展历程如下图3—1所示： 3．2恒大地产的主要项目及其资金需求分析 3．2．1恒大地产的主要项目情况 恒大地产的住宅项目按照消费者的需求分为四个等级：恒大华府，定位为顶级项目， 通常位于繁华都市的中心，配备有私家空中花园以及空中别墅等超豪华地产住宅设计； 恒大城，定位为中、大型豪华住宅社区，通常位于城郊结合地段；恒大绿洲、恒大名都， 定位为中端住宅，通常位于天然美景的城市、城郊结合的区域。恒大金碧天下，集综合 旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目，通常是位于城市外围的超级万亩大盘。 2013年，恒大地产新开盘项目44个，分布于深圳、郑州、昆明、哈尔滨、长春、 贵阳、东莞等21个城市，其中一二线城市新开盘项目11个，在新开盘项目销售额中占 27．3％；三线城市新开盘项目33个，在新开盘项目销售额中占比为72．7％。全部在售的 223个项目分部在全国的125个城市，其中一二线城市在售项目94个，在全年销售总 额中占比为44．2％；三线城市在售项目129个，在全年销售总额中占比为55．8％。 目前恒大地产开发的楼盘以中端住宅恒大绿洲、恒大名都和恒大御景湾为主。以下 就恒大地产目前在开发的恒大绿洲项目A进行介绍： 恒大绿洲A项目总占地面积6l万平方米，建筑面积178．52万平方米，绿化率41．5％， 是恒大地产入B城市的全新力作，是恒大地产目前在建的明星楼盘，属于重点项目。A 项目位于B市市区与高速交汇处，比邻高铁站，雄踞公路、铁路、地铁以及城市轨道 的四大交通枢纽，周边配套体育文化休闲公园、跳水中心、网球中心等高端活动场所。 项目涵盖79时-140 m2精装尊邸、皇家园林、9A精装、贵族幼儿园、五星豪华会所、 风情商业街、高级酒店等至尊配套。 3．2．2恒大地产的A项目资金需求情况 房地产的项目成本费用预测主要分为土地开发成本、前期投入费用、基础设施及建 筑安装工程费用、园林绿化及配套工程费用、销售费用、财务费用、管理费用以及不可 预见费用几大部分。 本文通过试图通过恒大绿洲A项目的典型楼栋C撑楼的成本费用来预测整个恒大绿 洲A项目的成本费用： 表3．1恒大绿洲A项目饼楼栋投资成本预测衰 根据上表3．1的计算可看到，恒大绿洲A项目土地开发成本为人民币1825．09元／ 平米，政府收费58．4元／_平方米，前期投入费用28元／．平米，基础设施及建筑安装工程 费用占比最高，为4172．56元／平米，园林绿化及配套工程费用116元／平米，销售费用 252．58元／平米、管理费用和不可预见费用按照基础设施及建筑安装工程费用的1％计算， 达41．73元／平米、财务费用498．79元／平米。合计综合每平方米成本费用为7034．88元 人民币，用每平米成本乘以整个项目的建筑面积l，785，200万平方米，可预测出整个 恒大绿洲A项目的资金需求金额约为125．59亿元人民币。 3．3恒大地产资金融资需求分析 3．3．1恒大地产资金缺口计算 本文测算恒大地产的资金缺口即恒大地产的融资需求时，假设其资产负债表的各项 目与销售收入存在着稳定的比例关系，从而预测恒大地产未来年度的融资需求。根据销 由表3．3可以看出，根据恒大2012至2014年的经营负债数额，可以测算出恒大的 平均经营负债占销售收入比为304．78％。 恒大地产2014年销售收入金额为l113．98亿元人民币，其董事局制定2015年销售 收入目标额为1500亿元人民币。由此测算得2015年恒大地产融资总需求为： 2015年融资总需求=2015年增加的经营资产．2015年增加的经营负债 =2015年增加的销售收入×(经营资产占收入比。经营负债占收 入比) =11139811．2)×(382．61％．304．78％) =3，004，676．84万元 由以上的计算可以预测出2015年恒大地产的融资总需求为人民币3，004，676．84 万元，即为约300．47亿元人民币。 3．3．2恒大地产融资需求分析 由上节的测算我们可以看到，2015年恒大地产的资金缺口为人民币3，004，67(84 万元。 那么，2015年恒大地产300．47亿元人民币的融资需求应该从哪些渠道来进行融资 呢?以下通过预测恒大地产2015年的留存收益额来计算2015年恒大的内源融资额，内 源融资无法满足的融资缺口则采取外源融资的方式进行融资。 (1)预测恒大地产2015年的销售净利润 通过恒大地产20