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杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告 　　目前我市住房现状特点：居民现有住房条件一般；居民对住房整体满意度一般。住房需求特点：大多数居民看好我市房地产市场前景，未来五年，首次置业和改善住房需求量依然庞大。 　　今年以来，国家出台了财税、金融、行政管理等一系列措施调控房地产市场，在这些措施的影响下，我市房地产市场发生了一些变化。那么，我市居民真实购房需求有多大？消费者需要什么样的房子？他们对未来杭州楼市持什么样的预期？……带着这些备受市民关注的问题，我局与浙江工业大学房地产研究所联合编撰了《杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告》。报告认为，目前我市住房现状及住房需求特点可归纳如下：我市居民现有住房条件一般；居民对住房整体满意度一般；大多数居民看好我市房地产市场前景，未来五年，首次置业和改善住房需求量依然庞大。 　　解读（一）：居民住房现状一般 　　住房建设任务艰巨 　　近年来，我市加快了住房开发建设的步伐，通过旧城改造、经济适用房建设、商品房开发，相继改建或新建了许多环境优美的现代化居民住宅小区，使我市住房状况发生了很大变化，许多居民住房条件得到不同程度改善。但本次调研结果也表明，我市住房建设的压力还很大，任务还很重。大量的居民还没有自已产权的住宅，许多居民的住房陈旧、功能落伍、面积不大。 　　近七成杭州户籍居民拥有自己的房屋产权 　　被调查对象中，拥有房屋产权的约占六成，租赁约占二成，其他（如与父母或亲戚同住等）占一成多。如按户籍分类统计，其中七成杭州户籍居民拥有自己的住房，而非杭州户籍在杭工作人员中，仅二成左右的人群拥有自己的住房。总体来看，在杭居民住房自有化率不高。 　　总体住房面积不大 　　住房面积是衡量居住水平的重要指标之一，其大小直接关系到居民居住条件的好坏。受访人群中，四成左右家庭住房面积小于 60平方米，三成左右家庭住房面积在61－80平方米之间，大于120平方米的不到一成。与其他城市相比，我市家庭住房面积偏小。根据《中国城市统计年鉴》数据，2002年杭州人均住房面积在省会城市排名第15位。省城镇调查队数据也反映了这一点，2004年杭州人均住房面积排名全省最后，仅为16.6平方米，而全省平均水平为23.9平方米。 　　六成住房建筑年代在 1990 年以后 　　我市大规模住宅建设始于上世纪八十年代，通过成片旧城改造、大规模商品房开发，改善了相当多家庭的居住条件，成效显著。从调查情况来看，近六成房屋是 1990年以后建造的。 　　自有住房者的第二套（及以上）住房空关率较低 　　住房空关率是反映住房市场风险的重要指标，本次问卷专门对拥有多套住宅家庭的第二套及以上住房的使用状态和出售意向进行了调研。结果显示：半数以上的第二套及以上住宅目前处于出租状态，其次为供亲戚朋友无偿使用和未交付的。处于空关状态的只占拥有二套住房以上家庭的一成多，占全部调查样本的 3%，表明我市住房空关率比较低，楼市总体上是以自住性需求为主，市场风险较小。 　　解读（二）：居民对现有住房满意度一般 　　住宅品质有待提升 　　近几年来，杭州市委市政府高度重视居民住房问题，采取各项政策推动住宅市场健康发展，开发商也越来越从城市运营的角度出发，力求向市场提供更多的精品。同时，普通住宅消费群体也日渐成熟和理性，对居住品质的要求越来越高。此次问卷设置户型结构、采光通风、房屋质量、自然环境、物业管理、交通情况、配套设施等多项指标，了解居民对现有住房的满意度。 　　居民对住房综合满意度评价一般 　　若采用 5分制计算居民的满意度值，5代表很满意，4代表较满意，3代表一般满意，2代表不满意，1代表很不满意，按满意度值计算公式计算，得到综合满意度评价均值只有3.12分, 表明杭州居民对住房满意评价只在一般满意水平。若再对各类情况的住房满意度进行深入研究，发现以下几个特征： 一是自有住房者满意度优于租赁户。 自有住房者综合满意度评价值为3.23分，租赁户为2.93分。尽管自有住房者满意度与总体样本比较有所提高，但整体满意度水平依然一般。 二是房子越新，满意度越高，但2000年后建成的房屋仍未达到较满意水平。 总体上，新房品质要明显好于房龄较长的住宅，说明近年来住宅产业的进步是比较明显的；然即使是2000年以后造的房子，居民对其综合评价仍未到较满意的水平，说明房产品综合品质离人们的预期还有距离。 三是家庭收入与住房满意度呈正相关。 若按家庭收入划分为中低收入（6万元以下）、中等收入（6－15万元）、高收入（大于15万元）三类，发现随着家庭收入的增加，对住房的满意度也有所提高。 　　配套设施和物业管理影响居住满意度 　　通过分析各项调查指标，呈现两大特点： 一是不同年代住宅在分项满意度上有差异性。 对 1980年以前的住房最为满意的