浅议新形势下房地产开发企业财务管理——外文翻译.docVIP

宁波大红鹰学院 毕业论文外文翻译 所在学院： 专 业： 班 级： 08财管/国贸x班 学 号： 姓 名： 指导教师： 2014 年 11 月 3 日 译文： 题目： 浅议新形势下房地产开发企业财务管理 一、加强房地产开发企业财务管理的意义 (一)加强财务管理能够促进企业的生存和发展。由于房地产开发项目的开发周期较长，资金的使用量很大，因此，只有加强财务管理，科学的平衡企业的收入和支出，才能实现企业的长期资本积累，最终实现企业的可持续发展。尤其是在当前国家加大对房地产行业调控、行业竞争日趋激烈的环境中，房地产开发企业只有加强财务管理，努力降低房地产开发企业的开发成本，提高自身的竞争能力，才能在激烈的市场竞争中立于不败地位。 (二)加强房地产开发企业的财务管理有助于提高其内在发展能力 提高房地产开发企业的财务管理水平，能够有效促进企业整体的经营管理水平。由于企业财务管理涉及较多的指标，并且具有综合性，所以，如果房地产企业能够很好的处理综合性较强的财务管理指标，企业其他方面的管理水平，包括技术管理、生产管理以及物资管理等水平也会得到相应的提升。 二、新形势下房地产企业财务管理存在的问题 (一)开发周期长，收入确定难。房地产的开发周期比较长、实体庞大、社会劳动消耗量大，前期、中期、后期，不同时段收入的确定、成本的控制以及资金的筹集都不同于其他企业，由于整个开发项目会存在一定的不确定性，在开发的前期和中期对收入是否可以确认比较难以判断，只有在其办理房屋竣工交付使用，并办理所有产权证书之后才可以确认收入。而且资金回转到企业的时间比较长，对于成本核算、成本控制都需要根据不断的时期分时期进行核算，整个财务管理工作就显得比较任务繁重庞大，也具有一定的风险性，所以财务部门对于收入的确认是比较有难度的。 (二)房地产开发企业的融资成本较大。房地产开发企业与普通的制造企业财务管理具有很大的不同，房地产开发企业在前期需要投入巨大的长期资金，资金周转率特别低，资产负债率较高，这说明了该行业属于资金密集型行业。从目前来看，房地产开发企业的融资方式主要采取的是债务融资，特别是依靠银行的信贷资金，贷款的资金较大，相应的财务风险较大。目前，国家对房地产行业政策调控较严，严厉控制银行对房地产开发企业贷款额度，再加上土地政策和信贷政策的收缩都使得房地产的融资成本越来越高，面临的资金链断裂的危险。 (三)预算工作执行不到位。房地产行业属于资金密集型行业，资金周转时间长，前期开发需要大量的资金投入和长期持续的资金保障。资金顺畅运转的关键是预算管理工作是否执行到位。房地产企业普遍存在的现象:资金的支出与施工进度不一致，不严格按照预算计划和合同执行，超进度或超额支付工程款;资金拨付的手续不完善，审批不严，对于一些费用的报销未能严格按照财务制度规定执行，领导单方面同意支付，导致资金使用的随意性增大，最终与预算偏离更大，影响预算的执行。如果预算执行不到位，资金的使用偏离的预算的要求和规定，极易出现资金链断裂情况，房地产企业就会出现烂尾楼项目或破产。 (四)资产负债率较高，资产流动性差。房地产开发企业在投资房产开发的时候，资金投入规模一般都比较大，单凭企业内部的自有资金是难以支付这么大一笔资金的，所以跟银行贷款是必然的，如果多个项目一起开发的话，跟银行的贷款额度就更大了，这样就会导致公司出现债务偿还的风险，所以说房地产开发企业往往都是高负债率、高财务风险的。另一方面，房地产开发企业的存货主要是土地、在建工程和在售楼盘，资金的回收周期比较长，经常出现短期资金不足的情况，对于短期的债务有时候不能兑现偿还的承诺，很容易致使公司陷入信用危机。 三、加强房地产企业财务管理的方法 (一)加强房地产开发企业资金管理体系建设 房地产企业应该高度重视资金的使用管理制度，财务部门对在资金的调度使用和现金的支出审批应当拥有高度的批准权，统一管理资金的使用。对于下属财务单位则根据业务的规模需求设置两级的资金使用权限，严格执行收支两条线的管理方式，对于下属各单位已经实现的收入必须全额及时收缴，所需的费用申请需经由总部审核批准再拨付使用。资金的批准使用经由三级权限管理可以及时回收资金，全面及时的掌握整个企业资金的使用状况，实现统一调度，可以避免出现资金沉淀，出现呆账坏账的情况，并可以帮助实现工作流程制度化、规范化，明确各个分工环节，清除资金流转的内部障碍。 (二)强化风险防范机制建设 房地产开发企业在生产经营过程中随着其业务数量不断