精工地产2013年8月郑州世航之窗项目商业定位报告_精品.pptVIP

租金收益还原估算 本项目街铺的租金水平为A=2160-2400元/㎡●年； 本项目街铺的投资回收周期计为N=12年； 本项目街铺的租金还原率为R=10%； 从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为14718-16352元/㎡； 条件 计算 结果 P=14718-16352元/㎡ PART 4 商业定位体系 商业定位体系价格定位销售型商业价格预判 * 销售型商业入市价格预判 通过与市场在售项目的参考比较，本项目销售型商业入市价格预计为18737元/㎡； 从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为14718-16352元/㎡； 保守估算，本项目销售型商业入市价格预计为16326-17306元/㎡ PART 4 商业定位体系 商业定位体系价格定位销售型商业价格预判 通过市场比较法与租金收益还原法的加权平均得出本案商业价格判断： 其中加权比例：租金收益还原法：市场比较法=6:4 * PART 4 商业定位体系 商业定位体系价格定位销售型商业流量预判 商业体量判断 共两层，除去一楼办公大厅和电梯井及步梯所占面积，可售商业面积约为8420㎡（其中，1F为4002㎡，2F为4418㎡）；市场较大面积商铺月均平台流量1800-2000㎡ 通过市场比较及经验值判断各因素影响对流量的影响比例 地段影响修正：50% 工期影响修正：20% 交通影响修正：30