东岸美景项目经营与销售报告20130812.ppt

谨呈 东岸美景房地产开发有限公司;;5万方总建面，属于本地小型体量 项目内1-3层为商业裙楼，4层为空中花园，具备打造精品小社区的条件;项目位置;项目理解住宅产品;项目理解商业产品;;如果，以常规思路解析本项目—— 这是一个物业价值不高，且难卖的项目？ 有什么方式可以使得项目的利润最大化？ ;大美时代 清远未来;时代倾城楼巴;*;黄金节点 + 人气活动 = 登记/认筹增加;*;首场户外巡展路演：城市广场、赢之城、大润发等地 SHOW出你的时代范——笑脸征集活动 全城尽跳江南STYLE;全城巡展 show出你的时代秀 启动外展咨询点 “大美倾城 盛启之约 ” 林志玲亲临时代倾城 首付2万起享精装三房 ; ;地段;改名事件： 2010年，清远万科城正式改名为北部万科城 并于广州大剧院举办产品发布会 自此，北部万科城客群定位【广州客户】;代表项目分析：朝南维港半岛;“体育会所命名”、拉斯维加斯之夜、 夏威夷风情勇士派对、精装推介会;斥资千万打造【朝南1号】豪华游艇，成交业主可享至美北江体验之旅 江景楼王24号楼，开创宁静江景生活方式 朝南地产业主答谢会、暨首届宜居网家装建材展 2013年，朝南地产开启“双品牌”客户服务年;“体育会所命名”、拉斯维加斯之夜、夏威夷风情勇士派对、精装推介会 销售中心、示范单位园林实景区开放、新品推介会; 代表项目分析：天湖郦都;2011年9月，省一级私属六星级幼儿园投入使用 国际大酒店、凤城文化体育公园、凤城广场投入运营;*;首个商住项目锦江豪苑 阳光嘉园：“快速建设快速销售”模式，第一时间把品质做出来， 让买家能看到实在品质;代表项目分析：美吉特华南装饰城;启示——品牌运营商运营，全面招商并开业后采用熟铺销售模式;【解惑】;利润！;体验式营销;关键点：产品 客户 形象 【产品】怎么打造有竞争力的产品，扩大客户层面 【客户】怎样去吸引目标客户群的关注 【形象】怎样去打动我们的客群，实现热销;;智者创造机会 强者把握机会 弱者坐等机会;清远新城首个港式艺术商业中心;原设计：投资门槛高，竞争力不足;原设计：户型存在不合理，通???过宽;项目商铺产品定位偏离市场;新设计：打造具市场竞争力的产品;内场铺面积小：商铺套内面积主要集中于10平米以内，大大降低投资门槛，区隔于市场现有产品，招商期间铺位可实现拼合，不影响招商运营； 面宽进深比优秀：呈现面宽合适，进深不长，利于单体或拼合招商； 通道过宽：主通道3米，次通道2.5米，既保持通道的功能，同时挺高商铺的实用率。;;清远市房地产市场客户特征。购房客户主要划分为三大特征客群： ;银盏;（1）缺乏先天优势： 无轻轨、缺乏地理资源优势。 （2）来清客户被截流： 在广清高速途中万科及恒大截流。 （3）项目区域有发展潜力： 新城区近年来有较大的发展，市政 机构已迁移至新城区，轻轨、粤北 商贸区等利好带动。 （4）产品总价，适合投资： 住宅产品主要集中于一房、两房， 调整后的商铺总价集中于25万以下。;; 希望进城生活，享受更好的教育、医疗等配套。但预算有限，想找总价不高的房子。 ——by 陈小姐; 清远各板块人群分布均匀，消费群体主要以泛公务员群体及个体户为主； 清远内板块人群流动性较低，当地居民地缘性强，对自身所处区域认同感强烈； 新城板块主要以公职人员、个体户、及外来人员为主，外来人员以泛清远人为主； 旧城板块人口密集，城区中心有拥挤趋势，客户群体逐渐呈现外溢倾向。;2010年， 全市城镇居民人均可支配收入14314元。 2011年， 全市城镇居民人均可支配收入17700元。 2012年， 全市城镇居民人均可支配收入19503元。;分析因素;启动客户定位——懂生活 、做自己的城市新锐;启动客户定位——认同清远新城发展潜力、相信项目产品的升值空间;区域;;对于清远，更多人会想起漂流；对于这里的房地产，杂乱无章 开拓视野，传递港式艺术生活理念，需要找到一个支点 我们可以先看看市场的声音……;*;*;*;*;;小体量;港式艺术社区形象定位;代言玩偶？;中国·红 推出“红人”玩偶 打造时尚玩偶新红星 引爆都市摩登新风潮;中国红，我的城市生活新方向;;选择数量;产品类型丰富，但各楼层产品相近，建议住宅分批分楼层推货，商业每个楼层分区推货，实现去货的同时避免卖散单位 先启动受市场欢迎的且性价比较高的产品