大典型城市库存市场月报.PDFVIP

30 大典型城市库存市场月报 报告 2017 年10 月刊 1 Contents 目录 Contents 目录2 一、报告摘要(核心数据及观点)3 一、全国库存总量——全国存量小幅上扬，同比下滑幅度超过2 成5 二、监测城市库存走势7 （一）9 月监测城市库存明细——广州、北京、上海再次挤入TOP10 榜单7 （二）环比增长、下滑情况——15 个城市存量下滑8 （三）同比增长、下滑情况——27 个城市存量均现同比下滑，湛江下滑幅度近6 成， 最为剧烈9 三、存销比走势9 （一）全国监测城市存销比走势——30 大典型城市存销比为8.12 个月，处于合理区间 9 （二）一线监测城市存销比走势——存销比为 12.55 个月，已连续9 个月处于合理区间 11 （三）二线监测城市存销比走势——存销比为7.12 个月，已13 个月低于一线城市的存 销比 13 （四）三四线监测城市存销比走势——存销比升至8.70 个月，处于合理区间 15 2 一、报告摘要(核心数据及观点)  截止2017 年9 月底，监测的30 大典型城市，商品住宅累计库存余量较上个月小幅上 扬3.02 个百分点至 12031 万平米，同比下滑幅度达26.30% 。  4 个一线城市的累计库存余量为2242 万平米，连续 10 个月跌破2500 万平米的关口， 本月环比小幅上扬3.09 个百分点，同比下滑幅度达18.96% 。  从监测的 13 个二线城市库存量来看，商品住宅累计库存余量环比上扬2.38 个百分点至 7670 万平米，同比则继续呈现下滑态势，下滑幅度达27.71% ，且已维持13 个月同比 下滑幅度在35%以上。  从监测的 13 个三四线城市库存量来看，9 月末存量为2118 万平米，环比小幅上扬5.31 个百分点，同比则继续呈现下滑态势，下滑幅度达28.12% 。  9 月份，30 大典型城市累计存销比为8.12 个月，环比、同比分别上扬13%、19%。一 线城市存销比为 12.55 个月，已连续9 个月处于合理区间，环比上扬7% ，同比上扬幅 度高达75% ；二线城市存销比为7.24 个月，自2016 年4 月起，已连续 18 个月低于8 个月的水平，且连续 13 个月低于一线城市的存销比；自2016 年10 月起三四线城市连 续 11 个月低于合理区间后，本月存销比升至8.70 个月，处于合理区间。 同策研究院总监张宏伟认为： 1、尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是到了下半年 9- 12 月，市场下行 的趋势已经导致部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积 极跑量。据笔者调研，预计四季度至明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力等因 素，更多的房企会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金 兑付压力而主动降价； 2、核心一二线城市二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由 于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态， 进而影响新房市场：以一线城市的上海为例，由于上海新房市场已经成为一个置换型为 3 主的市场，由于二手房市场今年以来步入调整期，下半年还会进入新一轮的市场博弈， 甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市 场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期，这样，倒逼新房的价 格开始出现松动； 3、当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资 金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。同时，值得关注的是，在资本市场环 境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付 压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段； 4、市场轮动的周期即将结束，去年 10 月份调控之后，楼市需求开始外溢至周边的三 四线城市，全国三四线城市迎来了一波上涨的行情