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第四章 住房金融;4-1住房金融概述;2、住房金融结构的类型 开放式结构、封闭式、混合式 ;4-2 我国住房公积金制度;简化的住房公积金归集和使用过程 ;现行住房公积金的管理制度： 1、住房公积金的管理原则：住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则 2、组织体系： 中央住房公积金政策制定与监督执行机构 省级住房公积金 管理指导机构 住房公积金管理决策机构：住房委员会 住房公积金管理监督 机构：财政部门 住房公积金管理运作机构：管理中心 住房公积金业务代理机构：受托银行 ;4-2-3住房公积金的利率和税收 1、利率政策 存款利率:当年归集的0.72 % 上年结转的1.72% 贷款利率:1-5年 5-30年 沉淀资金利率：1.89% 2、税收政策：免税 4-2-4住房公积金制度安排和政策实施中的问题 1、住房公积金制度中的几个问题 ： 住房公积金的风险管理问题 住房公积金运行的监督问题 职工个人的贷款劝和提村权问题 ;2、住房公积金政策实施中的几个问题：住房公积金归集率不高住房公积金管理机构的设置混乱职工个人权益缺乏保障住房公积金的互助性难以发挥;思考题;第五章 个人住房贷款;　期限 基准利率 下限利率 利差 　　0-6月 5.22% 4.70% 0.52 　　6月-1年 5.58% 5.02% 0.56 　　1-3年 5.76% 5.18% 0.58 　　3-5年 5.85% 5.27% 0.58 　　5-30年 6.12% 5.51% 0.61 以北京为例:工、农、中三家银行房贷执行下限；建行执行上限。;5-1-2个人住房贷款的特征 贷款期限长 零售性 分期偿还 5-1-3个人住房贷款的几个主要术语 贷款金额、首付比率、贷款价值比率、偿还比率、贷款余额 5-1-4个人住房贷款的担保方式 以所购住房作抵押、抵押加连带责任保证、抵押加购买住房贷款保险、质押担保、连带责任保证;5-1-5住房置业担保 1、概念 2、程序： 借款人向担保公司申请住房职业担保 担保公司受理借款人的申请 签定有关合同，办理有关手续 解除担保 3、住房置业担保公司;5-1-6个人住房贷款的性质 1、个人住房贷款的实质：房屋按揭 2、按揭贷款与抵押贷款的区别： 债务承担手段不同、 债权债务参与人不同、 债务资金运用及目的不同、 债务还贷方式不同、 债权人审查债务人资信重点不同。;5-2个人住房贷款工具;5-3 个人住房贷款的运作;5-3-2住房公积金个人住房贷款 1、住房公积金个人住房贷款的特点： 专项消费性贷款 政策性贷款 委托贷款 2、申请住房公积金贷款的条件 适用范围、申请条件 3、贷款的程序 4、贷款金额的确定 5-3-3住房组合贷款;第六章 房地产开发融资 ;6-1房地产开发抵押融资;2、最高额抵押的意义及缺陷： 促进资金融通、强化交易关系 妨碍抵押物担保价值的发挥、容易滋生抵押权人的不当行为。 3、最高额抵押设定应注意的问题： 抵押权所担保的债权范围 决算期的约定 债权最高额的确定最高抵押的转让与实现 最高额抵押合同的变更：除最高限额、最高抵押抵押期间、对抗顺序在后的抵押人外，可以变更合同条款。 　;6-1-3集合抵押 1、集合抵押的含义 2、集合抵押的设定和效力： 设定是应明确包括的具体的个体财产，设定后新增财产不列入标的范围。 效力：基于标的物的集合性与不可分性，所以未经抵押权人的同意，集合抵押的财产的各个组成部分不得转让或位普通债权人的利益而被执行；未经同意而单独转让的可追及并实现抵押权。;3、集合抵押的优点和不足： 优点：可最大限度发挥企业财产的担保能力；有利于发挥企业财产的使用价值。 缺点：适用范围较为狭窄；程序繁杂。 6-1-4浮动抵押 1、浮动抵押的概念及适用范围 浮动抵押与集合抵押的区别：标的物范围不同、标的物是否确定、标的物处分的权限不同。 浮动抵押的设定一般仅为股份有限公司。;2、浮动抵押的设定：必须到所属地工商部门办理登记。 3、浮动抵押权标的物的特定和抵押权的效力 4、浮动抵押权与其他担保物权的关系： 由法定担保物权的，法定担保物权优先 存在多个浮动抵押权时，已成立的先后顺序决定其效力 普通抵押权设定在先的，则优先于浮动抵押权;6-1-5增值分享抵押贷款 特点：一方面可