中国式分权视角下的城房价上涨及结构性差异研究——.PDF

中国式分权视角下的城市房价上涨及结构性差异研究—— 基于 2006-2011 年中国 35 个大中城市面板数据的分析 （工作论文） 中国人民大学公共管理学院 黄燕芬 摘要：近年来，房价高企已成为社会各界关注的民生问题。本文基于不同行政层级城市房价 呈现出结构性差异的事实，提出以划分城市行政层级为特征的一些不合理的中国式分权因 素，是引致大城市房价不断上涨和城市间房价结构性差异的重要制度因素。为此，我们以 Oates 的两个“资本化”假说为切入点，创造性地构建了一个能有效引入中国式分权因素的 嵌入式资产定价模型，使用我国35 个大中城市的面板数据，实证分析了房地产税收与公共 服务资本化对中国城市房价的影响。结果发现：第一，虽然我国经济、社会的发展具有自身 特点，但是“税收资本化”和“公共服务资本化”现象在我国依然存在；第二，土地出让金 的上升助推了我国房价上涨；第三，在中国式分权背景下，城市行政层级的划分导致财政资 源在城市间分配不公和公共服务的地区间差异，最终资本化到房价上，引致房价在城市间呈 现结构性差异；第四，基本公共服务非均等化不仅导致城市间房价的结构性差异，也是引起 大城市房价持续上涨的一个重要原因。文章最后对上述结论的政策含义进行了深入讨论。 一、引言 近年来，尽管几经调控，我国各大中型城市的住房价格上涨趋势依然十分明显，房价问 题已经成为社会各界高度关注的民生问题和社会问题。面对房价普遍上涨的态势，部分学者 已经观察到了城市房价在不同区域表现出结构化差异（梁云芳、高铁梅，2007；况伟大，2012）。 本文在这些研究的基础上，经过大量的文献整理和数据收集工作，从纷繁复杂的房地产市场 现象抽离出以下几个以往较少被关注的典型化事实： （一）行政层级越高的城市，房价总体水平也越高 根据中国指数研究院发布的《2014 年2 月中国房地产指数系统百城价格指数》，对 100 个样本城市最新住宅销售价格数据进行分析，发现各大中城市住宅均价的水平、涨跌幅度等 存在明显差异，在剔除经济规模、区域、人口等因素影响后，发现城市行政层级上的差异（如 直辖市、副省级城市、地级市）也在一定程度上反映到了房价差异上。2014 年 2 月份，直 辖市样本住宅均价为20951.75 元，副省级城市样本均价为12704.67 元，其他地级省会城市 为8022.00 元，除地级省会城市之外的其他65 个纳入统计的地级市则为7467.56 元，而在 副省级城市中，计划单列市为16975.40 元，其他副省级省会城市为 10569.3 元，可见，不 同行政层级的城市房价呈现出明显的递次增加的特点，直辖市平均水平高于副省级城市，副 省级城市高于地级省会城市，地级省会城市高于其他地级市。甚至在副省级城市内部，也存 在计划单列市平均水平高于副省级省会城市的特点。 （二）行政层级越高的城市，公共服务供给水平一般也越高。 对35 个大中城市有关数据进行深入研究，发现行政层级越高的城市，公共服务供给水 平也越高。鉴于公共服务供给水平对房价的影响存在滞后性，同时为了剔除区域上的影响因 素，我们从《中国城市统计年鉴2011》抽取隶属于东部地区的18 个大中城市的有关数据进 行分析。以教育支出为例，2010 年北京、上海、天津等三个直辖市的人均教育支出分别为 3597 元、2967.6 元以及2337.9 元，平均水平达到2967 元；而沈阳、青岛、广州等12 个副 省级城市的人均教育支出均值仅为 1572 元，其中沈阳 1073 元、青岛 1127 元、广州 1407 元、杭州1543 元等等；其余3 个地级省会城市的人均教育支出则更少：石家庄712 元、福 州872 元、海口891 元。 （三）不同行政层级的城市，房价在调控中出现分化趋势 从最近的房地产调控效果看，行政层级较高的城市房价屡调不下，甚至出现持续较大幅 度上涨的势头，部分行政层级较低的城市房价则出现滞涨和下跌。根据《2014 年 2 月中国 房地产指数系统百城价格指数》，2014 年2 月，样本住宅均价环比上涨的城市有64 个，环 比下降的城市有36 个，在环比下降的城市中，只有3 个副省级城市，其余33 个均为地级市； 样本住宅均价同比上涨的城市有90 个，同比下降的城市有10个，其中，所有直辖市同比涨 幅均超过5%，平均涨幅为14.72%，北京市则更是达到了最高的29.55%，副省级城市平均同 比涨幅为10.04%