工程概预算第7讲房产相关问题.pptVIP

一、房产面积测算 　　1、房产面积测算的内容：面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。　 2、房屋的建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。 3、房屋的使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 4、房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 5、房屋的共有建筑：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 6、面积测算的要求：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。 三、经济适用住房 1. 概念 是指经政府批准，享受政府扶持政策，向城镇中低收入家庭出售的微利商品住宅。 经济适用住房要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要。经济适用住房，要通过精心规划，精心设计和精心施工，从而使经济适用住房的建设，达到标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美，充分利用有限的资金和有限的空间，为城镇居民创造适宜的居住环境。 2. 建设经济适用住房的意义是什么？ (1) 建设经济适用房调控调控住房市场，调节收入分配的作用。 (2) 建设经济适用住房，有助于缓解住房困难居民的居住条件，提高城镇居民的居住水平。 (3) 建设经济适用住房，有利于中低收入家庭住房问题的解决。 (4 ) 建设经济适用住房有利于社会性稳定。 3. 政府在经济适用住房建设中应给予哪些方面的政策扶持？ 结合我国的具体实际，政府在经济适用住房建设中主要给予用地、计划、规划、拆迁、税费等方面的政策扶持。 用地方面：政府对经济适用住房的用地，原则上采取行政划拨方式，这是降低社会保障住房成本的关键。 计划方面：国家对住宅投资的计划下达，能够确保经济适用住房在计划上优先安排。各地政府在住房资金使用计划编制上，要向经济适用住房倾斜。 (3) 规划方面： 规划部门优先安排用地，优先安排选点、规划、设计，并在选点时，提供有利于降低成本的地块，尽力在规划布局上提高住宅小区的容积率。 (4) 征地拆迁方面：各地在征地拆迁时，应对经济适用住房建设提供方便和政策上的优惠，对其过程中出现的劳动力安置，劳动部门应根据建设规模作出总体安排，有关单位应顾全大局积极分摊安置劳动力，以确保经济适用住房建设的顺利进行。 (5) 税费减免：属于上交地方财政的税费，各地应结合自身实际情况，本着对影响成本构成主要因素的税费进行减免。属于上缴的税费，各有关部门应予以支持。对企事业单位符合政府解困政策，在自用土地上自建的住房亦享受税费减免。 4. 同商品房相比，经济适用住房有什么特点？ （1）经济适用住房的建设受政府优惠政策扶持。如建设用地实行行政划拨的方式供给，批准的收费项目按国家规定减半征收。 （2）经济适用住房的销售实行“定对象、定价格、定标准”销售。定对象指经济适用住房只能向本市中低收入居民家庭销售；定价格指经济适用住房的销售价格须经市物价管理部门批准；定标准指每个家庭只能以经济适用住房价格购买规定住房面积标准内部分，超出标准面积部分应以商品房价格购买。 （3）已购经济适用住房上市出售须依法补交土地收益金。 商品房不具备以上特点，其供应关系、价格主要依靠市场调节。 5. 经济适用住房价格构成按规定包括哪些内容：（１）建设用地的征用和拆迁补偿、安置费；（２）勘察设计和前期工程费；（３）建安工程费；（４）小区内基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；（５）以上四项之和为基数的2％的管理费；（６）贷款利息；（７）税金；（８）前（1）至（4）项之和为基数的3％以下的利润。 6. 经济适用住房销售价格如何确定？ 经济适用住房销售价格按照《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》（青岛市人民政府第145号令）的规定，由市物价局会同市国土资源和房屋管理局按照前款8项成本构成因素审批后执行。 7. 购买经济适用住房如何计价？ 购房人购买经济适用住房时，政府规定的居住标准内的面积，按批准的经济适用住房价格购买；超出部分，按售房单位确定的商品房售价购买，但所确定的商品房售价不得低于经济适用住房结构与经济适用住房上市交易应缴纳的土地收益金按面积分摊部分之和。 10. 什么是居住面积、使用