当前诡谲的房地产情势因应思考.ppt

當前詭譎情勢之一2010房市利多 （二十三）全國12大地王排行大洗牌，因應思考：如何找 補漲區 ？ 　　 　 時間 土地標案 面積 (坪) 標售單價 (萬/坪) 建商 98.11.23 忠孝東路四段錢櫃大樓 整層11樓 1062（商） 國泰人壽 99.1.28 羅斯福路三段212 號 87.12 719(商三) 陳文鎮 （寶舖） 97.8.5 信義計畫區A1 698(商) 99.1 仁愛路二段 116.2 679(住) 賴雪（迪化街金主） 99.2.25 建國南路一段304巷 121宋楚瑜官邸 602(住 ) 華泰銀行 98.7.31 杭州南路 224.46 462(商三) 安家國際 1418 遠雄 　 當前詭譎情勢之一全國12大地王排行分析 　　 　　 　 時間 土地標案 面積 (坪) 標售單價 (萬/坪) 建商 96.5.3 杭州北路 249 444.6（商三） 國泰 95.9 南京東路 986 410(商三) 亞昕 99.3 天母聖道之家 1715 409 華固 96.04. 台汽北站 1376 388(住商) 皇翔 95.11 忠孝東路二段 391 385(商三) 皇翔 95.10 長春路 235 308(商三) 八邑坤 當前詭譎情勢之二---拋售地王，求現入袋因應思考：華固土地策略，風險第一，賺錢第二 華固3月17日以70.28億元標下天母東路聖道兒童之家1,715.47坪土地，每坪409.68萬元，創住3天價，其中864坪，再以37.34億元賣給新買主合建，售出37.34億元資金，落袋為安。 華固每坪賣出432萬元，1個半月回收一半，處分利益1.93億元，未來總銷150億元，再分售回65％ 因應思考：華固策略聯盟，高報酬、高風險，並非存養地，將存貨降低，增加週轉率 當前詭譎情勢之三---精華土地流標，因應思考：出現逃命波？加速出清現有存貨！ 台壽保三筆土地全流標 北市汀洲路面積301.59坪，每坪226萬元，只加碼23.6％ 北市重慶南路三段，面積62.01坪，每坪約1 85萬元，只加碼 43.75％ 因應思考：皆位於全國12地王附近，高價住宅行情泡沫化？ 淡海新市鎮只有一筆得標 ，8筆全流標 當前詭譎情勢之四---新壽拋售地王因應思考：不養地，而在求現，調節資金 新壽賣寶慶路、遠東百貨旁344.5坪，底價每坪500萬元，總價17.23億元，可蓋百貨、商場、飯店 一旦標出，處分利益10億元，將創中華商圈土地新高。 新壽聯勤信義土地，二年內處分利益32億元，每股EPS貢獻0.66元 當前詭譎情勢之五---沙丁魚全擠新莊副都心 新莊副都心6月25日標售24筆住二土地，底價每坪53萬元。 興富發：總銷200億元 冠德：總銷100億元（5塊、面積4,834坪） 因應思考：上中下頭前段、副都心，面臨每坪45萬元保衛戰，每坪上看60萬元？已開始走二房中低總價市況 當前詭譎情勢之五---五大票房毒葯區政府大量興建平價住宅 樹林台藝大旁 中永和灰窯一帶（秀峰段） 機場捷運A7站（體育大學）：4400戶平價住宅 淡海新市鎮一期、沙崙 三重大同南路段 尋找不起眼補漲區 ？北投---台鐵土地思應思考：台鐵不是破銅爛鐵？！ 地點2010/1/5 面積 每坪底價 每坪得標 註 台北市北投泉源路21巷(距捷運站近 )屋齡超過30年 連排15戶，3樓舊公寓，建物、土地各20坪 每坪30萬至33萬元 15戶標脫，每坪61萬至67萬元 20101.5日，15戶中，元利9戶，環泥建設標3戶 地點2009/8/26 面積 底價 每坪得標(萬元) 註(萬元) 臨沂街19巷捷運忠孝2號出口 42.坪 住三 4174萬 每坪166.5萬 總價6999萬 連雲街26巷永康街商圈及捷運東門 住三43.6坪 4324萬 每坪158萬 總價6888萬 華陰街火車站，都更 18.1坪商三 1808萬 每坪139萬元 2523萬 中工 尋找不起眼補漲區 ？華陰街----台鐵宿舍思應思考：台鐵不是破銅爛鐵？！ 尋找不起眼補漲區 ？八德路---台鐵台北機廠因應思考：地價超過1000億元  地點：北市八德路、市民大道 佔地：130公頃（京華城即將改建） 台北機廠「寶地」 身價1000億元，台鐵金雞母 未來遷移桃園 變更為商業區、住宅區，地價超過1000億元 尋找不起眼補漲區 ？萬華站—台鐵因應思考：艋舺、紅樓每坪已起漲至55萬元 一、老舊社區：唯一ＢＯＴ增建大樓營建案 二、BOT（營運