北京知春大厦策划方案案.docVIP

第一篇? ? 市 场 篇我们面临的是一个怎样的市场状况？一、? ? ? ? 北京写字楼市场整体概况1、? ? ? ? 市场供应量持续攀升，西部地区首居榜首通过对北京写字楼市场的调查显示：2002年北京写字楼市场供应量将达到创记录的300万平方米，是2001年供应量的两倍。其中，东部地区100万平方米，包括朝阳区以国航大厦、住邦2000为代表，供应量达80万平方米；东城区以东直门地区改造和东方广场三期为代表，供应量在20万平方米。西部地区140万平方米，包括西城区以富凯大厦、中证大厦为代表，供应量在40万平方米；海淀区以银网中心、中关村科技贸易中心为代表，供应量在100万平方米。其他各区供应量在40万平方米。统计显示，西部地区继消化量2001年首次超过东部地区之后，今年在供应量上也是第一次超过东部地区，从而在供应量上继写“西风压倒东风”的市场格局。这是2002年北京写字楼市场的一大特点。而据有关媒体报道，2002年上海甲级写字楼市场供应量仅为64万平方米。北京市场温度之高，供应量之大， 由此可见一斑。2002年上半年北京部分甲级写字楼供应状况区??域? ? ? ? 项??目??名??称? ? ? ? 面 积（万平米）海淀区? ? ? ? 当代青云大厦? ? ? ? 5? ? ? ? 帝恒写字楼? ? ? ? 4.5? ? ? ? 中关村科技贸易中心? ? ? ? 12? ? ? ? 银网中心? ? ? ? 6? ? ? ? 长远天地? ? ? ? 12? ? ? ? 太平洋大厦? ? ? ? 5? ? ? ? 世纪经贸大厦? ? ? ? 7? ? ? ? 皇冠大厦? ? ? ? 11? ? ? ? 世纪豪景大厦? ? ? ? 2? ? ? ? 科技财富中心? ? ? ? 6朝阳区? ? ? ? 中国国际科技会展中心? ? ? ? 6? ? ? ? 佳境天城? ? ? ? 10? ? ? ? 住邦2000? ? ? ? 10? ? ? ? 新亚大厦? ? ? ? 7? ? ? ? 国航大厦? ? ? ? 9西城区? ? ? ? 富凯大厦? ? ? ? 10? ? ? ? 中证大厦? ? ? ? 10东城区? ? ? ? 东方银座? ? ? ? 5总??计? ? ? ? ? ? ? ? 142.52、? ? ? ? 两外资本引领北京写字楼需求市场随着中国加入世贸组织，游戏规则的改变。2002年北京写字楼市场需求结构正悄然发生变化，主要表现在“两外”资本——外地资本和外国资本的进入。外地资本：相对于上海和广州，北京历年都有外地企业机构大单购买写字楼成交的案例。加入世贸和申奥成功的利好，对外地企业机构的刺激作用要远远大于对外资企业机构的刺激。 外国资本：最引人注目的就是外资企业机构在写字楼市场只租不买的“骑墙策略”将发生动摇，类似惠普、摩托罗拉等外企机构出于本地化的需要，大面积购买案例将明显增多。如今年初美国某公司整栋购买现代盛世大厦的案例。同时，部分外资企业机构将加快对华投资的步伐，租务市场将继续趋暖。根据甲级写字楼2002年上半年销售率的变化，分析得出许多实力雄厚的中资机构继续扮演着主要角色，吸纳了60%以上的写字楼市场份额，与去年不同的是2002年上半年大单成交以东部地区为主。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。3、? ? ? ? 写字楼功能延伸出的边缘产品备受市场欢迎2002年北京写字楼市场上出现了一些边缘性的写字楼产品，令人耳目一新。一是以住邦2000为代表的经过住宅改造的新型写字楼，目标客户主要针对小型创业企业、外地驻京企业，推出后取得不俗的业绩。二是以中关村长远天地为代表的“公司公园”商务公寓大量上市，由于配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低，因此受到投资买家的青睐。三是以联想融科中心为代表的高科技物业的兴起，注重高科技客户特殊的通讯需求以及人性化方面的需求，诸如新风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都更胜一筹。这其中最引人注意的就是以住邦2000及长远天地等新型写字楼的出现，这些边缘产品的出现标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着写字楼市场从“以产品为核心”开始转向“以客户为核心”。商务楼或商务公寓与写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能；与商住两用公寓相比，更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。较低的价格和较高的按揭是这些处于起步阶段中小公司看好的原因。2002年上半年，市场吸纳了近20万平方米的甲级写字楼面积，其中多数面积被国内机构购买且多数用于自用，而外资机构大单则多数用于投资用途，同