房地产策划方案 答案.doc

房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营目标，在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，以独立的主题概念为中心，综合运用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，制定具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。4R营销策略：是指关系(Relationship)、节省(Rretrenchment)、关联(Relevancy)和回报(Reward)四种营销策率的组合。4C营销策略：是指消费者的需求与欲望、不是价格而是消费者愿意付出的代价、不是渠道而是给消费者的便捷、不是促销而是同消费者的沟通4种营销策略的组合，是出现最早的营销策略的组合，4C营销策略组合是一种以客户需求为核心的营销策略组合，强调多样性的产品与不同消费需求之间的互动。房地产策划报告:是策划机构向策划委托人提交的反映策划创意与计划方案等思维创造活动的文本文件，是房地产策划活动的完整、系统总结，是策划委托人进行项目投资决策、规划设计。营销推广等房地产开发经营活动的依据，也是策划机构策划水平的体现。房地产策划报告又称房地产策划书、策划方案、策划文案、策划提案等。内部认购：房地产内部认购是开发商的一种销售策略 所谓内部认购,首先是开发商制造市场房源短缺的信息,属于售楼陷阱之一.它对消费者传递供房不多内部先购的虚假信息,乘机在价性比方面谋图获得更多的利益.其次是有一些关系户购房,开发商以较便宜的价格借内部认购还人情债,也有个别认购人员得到优惠,确实起到宣传和推广的作用.再次是开发商确实还没有拿到销售许可证,又遇到资金周转的实际困难.房地产“五证”“两书”：“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》二次启动：最高最佳使用：指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。房地产市场细分：是指在房地产市场调研的基础上，根据消费者个人基本情况、消费需要、欲望、购买动机和购买行为等细分依据，将房地产整体市场细分为若干个具有相似需求的目标客户群体的过程，其实质是将异质市场划分为同质市场的过程。容积率：也称建筑面积毛密度，是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 代理商：是指受开发商或经销商委托从事房地产销售或经营业务但不拥有房地产所有权的中间商，目的是向交易双方收取一定数量或比例的佣金，采用代理商模式的销售称为代理营销即代销。经销商：是指购买了所要销售的房地产所有权的中间商，其目的是获取经营或投资受益，但是需要经销商具有较强的经济实力，当市场行情不好时，经销商的风险较大，反之市场行情很好时，则开发商面临失去价格上涨带来的超额利润的风险，采用经销商模式的销售称为包销。 1、用地红线、建筑红线与道路红线是什么关系？ 用地红线：是指城市规划主管部门批准的建设用地范围的界线 建筑红线：也称“建筑控制线”，是指城市规划管理中控制城市道路两侧沿街建筑或构筑物如外墙、台阶等靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。道路红线：是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。 2、住宅户型策划的原则有哪些？功能分区原则；流线设计原则；地域性原则；均好性原则；灵活性原则；经济性原则；风俗性原则 3、房地产策划的模式有哪几种？每种模式的代表人物是谁？ 战略策划模式 王志纲；产品策划模式 周勇、童渊、茅巍品牌策划模式 曾宪斌 户型策划主要策划哪些内容？ 确定户型类型；确定户型大小；确定户型组合；确定户型布局 房地产投资环境包括哪两类？分别具体包括哪些内容？ 硬投资环境：投资区域的物质条件，如自然地理环境、基础设施环境、社会服务环境；软投资环境：政治、经济、法律、文化 住宅建筑单体和建筑群体平面布局分别有哪些形式？ 住宅建筑单体布局：塔式住宅、单元式住宅、通廊式住宅 建筑群体布局：行列式、围合式、组团式、点群式、开放式、混合式 容积率高低如何分析？ 总建筑面积越大，项目总用地面积越小，容积率越大，反之则越小。 8、要想实现“绿化率≥30%”的目标，景观设计应遵循哪些原则？ 社会原则；经济性原则；生态性原则；地域性原则；历史性原则；协调性原则； 户型有哪几种经济分类？平面户型；立体户型；独立户型；双拼户型；错层户型；双错层户型；三错层户型；跃层或复式户型 10、房地产项目命名的方式有哪两种？通用命名（简称通名）和自由命名 一个品牌房地产项目主题策划的基本要求？ 能统帅项目开发的各个环节；能突出项目竞争的优势；能展示项目的独特个性；能满足住户的精神需求；能塑造项目的品牌形象；能提升项目的