淄川服装城策划方案方案.docVIP

前　　言 美联强调在动态发展中提供一种有创造性和想象力的策划顾问服务。 1.1.1项目地理位置及特点 项目占地49079平方米，地块地势平坦，现地块上主要建筑为有待拆迁的老居民住宅，现大部分已经被居民私自改造成独立的营业房。地块的上下水、通电、通讯和通气等基础设施齐全，可满足未来规划的用地要求。 地块东面的为淄川服装城女人街，大都为居民私自改造成独立的营业房；南面的建筑为淄博鞋业批发市场；西面与淄城路相隔的建筑物为柳泉啤酒厂，民居及零散营业房；北面的建筑物为福临门大酒店。 1.1.2项目交通状况 项目地块位于淄川区西南区域，紧临淄博交通主干道淄城路，往北为淄川建材城、阳光建材批发市场等批发市场，延伸至张店、周村、临淄等淄博市区；南边临近项目为淄川公交车站，可通往淄博市内，山东省内及国内部分大城市，对项目未来的发展将有极大的促进作用。淄城路车流频繁，人流众多，项目地块已形成一个颇具规模的大型服装鞋类批发市场。 1.1.3项目用地状况调查及动迁安置 1.1.3.1 项目所处片区的规划 淄川服装城自1988年动工兴建，经过六期工程及鞋业批发市场的开发建设，现占地面积20万平方米，建筑面积14万平方米鲁中商城的龙头市场，于1988年动工兴建，经过六期工程及鞋业批发市场的开发建设，现占地面积20万平方米，建筑面积14万平方米 1.2.2项目劣势分析——W 本项目所在片区美誉度不高 本项目坐落于淄川服装城的西侧，淄川服装城在90年代曾经辉煌，但近几年来，由于硬件落后、管理落后等原因，淄川服装城的美誉度日趋下降，对本项目的招商等方面有一定的影响。 本项目为期铺 本项目为期铺，当项目开始动工即可以销售，目标买家在没有看到真实的商铺时，其购买信心都会大打折扣。 本项目周边服装加工企业规模小、档次低 淄川区内的服装加工企业多以家庭作坊形式出现，规模普遍较少，档次低下，未能为淄川服装提供充足高质的货源，造成产业链的失衡，未能为本项目商家提供充裕的货源。 地块规划缺乏整体性，难以形成规模效应 本项目规划用地被一规划路划分成两个地块，影响了项目的规模效应及整体效应，给项目的规划设计带来一定的难度。 1.2.3 项目机会分析——O 政府的大力支持 政府对本项目的大力支持显得极为重要，一来可以增加目标商家的信心，二来有政府背景支持，在宣传推广、销售、招商方面都能得心应手，是本项目的一大机会点。 淄川服装城存在市场空白点 淄川服装城由于硬、软件日趋落后，经营档次越来越低，中、高档次的比例很小，在市场上形成了空白点：淄川服装城若要再度发展，必须增加中高档服装的比例。因此，抓住市场空白点，满足市场需求，本项目已成功一半。 先进的项目规划 以淄川服装城目前的硬件状况，已不能再维持其未来的发展，必须更新换代，本项目先进的“以人为本”项目规划必能得到市场的认可，商家的满意，提高自身的核心竞争力。（项目规划建议在下面重点介绍） 统一经营，统一管理 本项目统一经营、统一管理的经营模式，更能体现“以人为本”的经营理念，很好地得到市场的认可，成为本项目的一大软件优势。 制定科学、合理的营销策略 科学、合理的营销策略目的是为发展商达到利润的最大化，只有运用一系列切合实际的营销策略，才能将本项目卖个“满堂红”。（项目的营销策划下面会作详细介绍） 1.2.4项目威胁分析——T 省内直接竞争对手的威胁 在山东省内存在济南温州服装商品、济南泺口服装批发市场及临沂服装批发市场等颇具规模、实力的服装批发市场，对本项目的招商、销售及未来的发展造成很大的威胁。 市内间接竞争对手的威胁 目前淄博市内存在多家在售的商用物业，包括中国财富陶瓷城、九龙城及阳光陶瓷城等，对于本项目的目标客户之一----投资买家，有了较多选择，对于本项目的推售造成一定的威胁。 片区内直接竞争对手的威胁 项目所在片区的大部分集资筹建以及居民私自改建的商铺，其物业成本较低，从买家衡量投资成本及经营者衡量其经营成本的角度看，在一定程度上吸纳着经营中低档的客户，以本项目的推售也造成一定的威胁。 第二部份 项目整体策划 2.1项目定位 2.1.1项目市场定位 定位思路：秉承“市场决定产品”的原则，敝司认为目前贵项目所在片区的淄川服装城存在较大的市场空白点---以经营低档服装为主，中高档服装的经营比例较小，导致服装城未能持续发展，甚至开始衰退。因此，为了令贵项目更贴近市场需求，敝司建议把贵项目定位为： 统一经营、统一管理的大型中高档服装批发市场 （以中档服装为主，高档服装为辅） 2.1.2市场定位支持点 市场呼唤统一经营、统一管理 由市场调研报告显示，现时项目所在片区的淄川服装城中各自为政，管理混乱的现象严重，经营者的经营状况不理想，甚至一部分外地经营者已对淄川服装城失去信心。针对于此，本