青岛四方区万科城项目简介.docxVIP

房屋销售个案分析表 编号：【 】案名万科城售楼处位置308国道和合肥路交汇处投资兴建青岛万科地产工地位置黑龙江路与合肥路交界处电划销售思源经纪建筑设计青岛建筑设计研究院工程进度主体7-8层规划用途住宅公寓、商铺总建面积500000平方米交房日期2011.12基地面积170000平方米总销金额约65亿调查日期2011.8.21销售面积当期约27000平方米主力面积65平方米调查人周大桥规划户数总共3800户，当期332户可售户数当期332户基地位置图建筑楼层1栋18层，1栋23层，1栋26层销售率未开盘规划面积63-110平方米银行贷款银行中国银行，招商银行平均单价13000元/平方米额度30%单价范围12000-15000元/平方米银贷30年主力总价约84万折扣优惠验资优惠3.3万，买房送车位车位价格11万/个公开日期2011年6月初物业公司万科物业物业管理费2.48元/月·平方米综合分析1、环境分析区位：该项目位于四方区新都心板块内的中心位置。四方区作为青岛的老城区，有着悠久的历史：1897年11月前属即墨县，德国侵占青岛后，先后为德、日占胶澳租借地。1922年北洋军阀政府收回青岛主权后，属青岛辖区。后与原沧口区合并为四沧区。1935年5月，首次单独设立四方区；同年9月，四方、沧口两区再次合并为四沧区。1949年6月青岛解放后仍设四沧区。1951年8月正式设立四方区。1954年7月错埠岭划归四方区；1994年青岛市区划调整，四方区面积由22.48平方公里增加至现在的34.55平方公里。新都心：新都心片区位于四方区长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域。从地理位置上看，该片区位于青岛市主城区的地理中心，处在东部商圈、市北CBD及李村商圈的中间地带，规划面积约3.98平方公里，是青岛市成片开发面积最大的区域之一。从交通条件上看，黑龙江路、规划中的重庆路快速路、即将开工建设的福州路打通工程和2014年开通的地铁三号线贯穿该区域，交通优势非常明显；从周边环境看，片区内拥有双山、北岭山等自然山体，自然环境比较优越；同时，片区内双山村、保儿村、大山村、小水清沟村等旧村改造正在加快推进，具有旧城旧村改造后盘活的潜在土地资源。项目四至：北邻合肥路，东邻台柳路，南至与西至道路正在规划中。主要道路动线：合肥路，为双向四车道，车流量较小，路况较好，其联通重庆路与黑龙江路；其中重庆路和黑龙江路均是市主干道，黑龙江路（308国道）为双向六车道，负责市主要交通运输，车流量较大，通行车辆小中大型均有，其北向联通海尔路立交桥，现正处于施工当中，所以经常会出现严重堵车情况；重庆路作为市主干道，为双向八车道，车流量较大，路面长久失修，通行车辆以大中型客运货车为主，其联通市北区、四方区、李沧区和城阳区；交通状况：主要公交线路有3路、23路 、306路 、318路、 363路、 368路、 378路 605路 、701路[机场专线]、 801路[空调]等10路公交车；其次，预计2014年开通的M3号线地铁双山站位于万科城洛杉矶街区入口处；居住氛围：周边已入住小区有福州路北小区以及双山村安置小区（双山馨城、保尔馨都），其中福州路北小区和鼎都位置相近，均位于市北区，福州路北小区为多层成熟社区，居住人群多是以在这一片区居住时间较长的市民为主；双山村安置小区共有两个，分别是双山馨城和 保尔馨都，均为高层，入住人群多是拆迁安置人员以及外来租房人群，入住率较高，整个小区除了比较鲜明的外立面外，其余物业状况比较差，从以入住小区来看，万科城周边居住氛围不浓厚，居住环境较差；周边在建项目有中海清江华府、海信淮安郡、万科蓝山，这些均为规模相对较大的高层社区，待这些项目建成后，会使得万科城周边的居住环境得到改善；商业环境： 该项目所属商圈为新都心商业圈，该商圈现正处于规划当中，从规划情况来看，该板块内商业项目有卓越核心商务区，尼斯酒店，红星美凯龙，证大大拇指广场等，待规划完成后，会使得该项目周边的商业环境得到极大改善。并且该项目拥有自己的社区商业，业态多元化，所以综上来看，该项目未来的商业环境较好；公园绿地：万科城靠近双山，规划中将依托双山打造成为生态公园；教育机构：社区学校有36班小学及幼儿园，青岛双山学校；周边还有青岛理工大学东校区、市北区机关幼儿园福东分园、福州路小学，长泰小学、东胜路小学、宁安路小学；其他：该项目除了自身的配套设施外，周边生活配套设施十分匮乏，无法满足居民日常生活需求；该项目目前正处于新都心规划中，待规划成熟后，会使得万科城整体居住环境以及商业环境得到极大改善。综合分析：首万科城周边公交线路虽然很多，但各线路通达性不佳，出行时间较长，不过，正在规划中的地铁M3号线可以极大改善目前的交通状况。该项目靠近市两条主干道，驱车可