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2009年-2012年房地产市场背景分析 1）2009年海口市房地产市场状况 2009年，海口市房地产市场运行变化较大，房屋销售价格是先抑后扬，呈现U型走势。调查显示，2009年海口市房屋销售价格累计指数累计上涨2.3%，其中，新建房屋销售价格上涨2.9%，新建住宅同比上涨3.2%；二手房销售价格上涨1.1%。全年，海口房屋销售价格同比指数分别为：103.1、100.7、100.0、99.0、99.6、99.6、101.0、101.1、102.8、103.9、106.7、109.9，呈现出U型走势。从月环比来看，月环比涨幅在-0.5到2.9之间窄幅波动，呈现出较平稳的直线走势。 2009年海口市房屋销售价格指数同比上涨2.3%，但比2008年的涨幅相比，低了8.1个百分点。1-3月，海口市房屋销售价格同比小幅上涨，涨势逐步回落；从4月份开始同比首次出现了下跌现象，这也是近些年来房屋销售价格同比指数首次出现的负值，下跌一直持续到6月份，但降幅已逐步收窄，上半年同比涨幅单边下滑的主要原因是金融危机对海口市房地产业的滞后影响。到7月份则扭转下降趋势，价格开始回升上涨，并且涨幅在不断扩大，7月同比上涨1.0%，8月上涨1.1%，9月上涨2.8%，10月上涨3.9%，11月上涨6.7%，12月上涨9.9%，是全年最高涨幅。 2）2010年海口市房地产市场状况 2000～2010年海口历年房地产开发投资走势及海口商品房市场历年趋势如下图所示： 2010年全年具体情况： 2010年初海南省《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布之后，海口市房地产价格及海南省其他全体市县的房地产价格一起发生了较大幅度的上涨。 2010年4月后，中央以《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）为先导的抑制房价上涨政策相继出台，对全国房地产上涨市场带来了一定的打击，部分城市房价已经下滑，海南高速发展的旅游房地产市场已受到抑制房价政策的影响，随着政策影响的逐步深入，海南房地产市场价格已出现回落现象，其中海口市第二季度房价已是每月小幅回落,但是土地市场仍保持价格稳定局面。 2010年第三季度海口市房地产行情基本处于淡季，与年初相比，房价已有一定幅度的回落；进入第四季度之后，二手房价保持稳定并稍有回暖现象，但新建商品房销售情况并不理想，售价依旧保持回落后的价格。第二、三季度的土地市场尽管交易量已降低，但根据海口市城市地价动态监测体系公布的有关数据显示，地价指数保持上涨趋势。 2010年全年海口市房地产施工面积874.24万平方米，自2001年以来新高，比2009年全年施工面积高出30%。新开工面积也为近10年来最高，为240.68万平方米。竣工面积在1-11月时仅为44.15万平方米，而进入12月后，猛增至111.4万平方米，海南2010年出台新规，为打击开发企业捂盘惜盘情况出现，竣工项目必须全额投入销售中，因此各大开发企业纷纷拖延竣工时间，为预计市场成交量的上升做准备。 海口2010年商品房成交量为209.76万平方米，同比增加10%，供求比为1:1.88。市场供不应求局面仍然存在。2010年海口商品房（新房）成交均价8014.97元/平方米，同比上涨56%，增长速度较去年明显加快，成交均价呈现逐年上涨的趋势。 中国房地产市场价格普遍过高、已具有相当成分的泡沫之状况将是房地产市场的较大隐患，海口市房地产市场行情与全国房地产行情一样存在较大不稳定因素。受近期宏观政策调控，2010年海口市房产市场价格已出现一定程度的回落，但是调控效果并不显著。而整体价位偏低的海口市房地产借助国际旅游岛建设之东风，其2010年下半年房产市场价格已基本平稳，而土地市场价格则是稳中略升。 3）2011年海口市房地产市场状况 全年完成房地产开发投资145.14亿元，占全社会固定资产投资的35.9%，比上年增长39.8%。商品房新开工面积433.77万平方米，增长80.2%；商品房施工面积1189.52万平方米，增长36.1%；商品房销售面积225.55万平方米，增长7.5%。 2011年1月份出台的“新国八条”、上海重庆开征房产税、2、3月份之后各大城市（包括海口市和三亚市）已连续就“新国八条”推出了具体实施细则（包括限购令）等政策正在抑制房地产市场上涨，2010年10月至2011年4月近半年内银行连续上调存贷款利率在抑制通货膨胀的同时也从金融领域限制了房地产市场的开发与销售，而2011年全年保障性住房的大规模立项和开发从供应方面更是对商品房价格上涨起了重要抑制作用。本轮国家调控房地产市场决心之强和措施之重，已对市场产生了一定影响，2011年全年海口房产成交量已非常低迷，房价多月出现小幅回落，2011年底房价较2010年最高峰时期房价跌幅已达百分之十几。