太阳岛花园二期营销策划方案.docVIP

〖决断于谋划，善行于智慧〗 方案总体框架由两份研究报告和三份策划方案共同组成，其按照市场分析，项目 研究、定位策划、营销策略与销售执行这种编制思路完成，旨在能够为开发企业 提供有理有据，具备很强可行性的策划方案。 方案导视 第一部分：项目市场研究分析报告 ——审视市场，对项目面临的宏观及微观环境进行调查了解，把握市场态势，确保项目风险最小化 第二部分：项目自身分析研究报告 ——综合分析自身情况，为项目定位提供切合实际的依据，不脱离项目自身综合环境。 第三部分：项目定位方案 ——根据市场表现和自身的综合条件分析，确定项目的开发主题与概念包装，树立项目全新形象。 第四部分：项目营销策略方案 ——制定最有效的营销策略，为项目销售前期做好“有准备之战”。 第五部分：项目销售执行方案 ——制定销售执行方案，把握各个销售环节中的关键因素，为项目能够顺利完成销售提供参谋。 第一部分：太阳岛花园二期市场调查报告 一、【地产宏微环境分析】 （一）合肥市住宅市场总体情况 住房消费是国计民生之大事，合肥房地产市场仍是以住宅消费为主导，从近三年住宅成交量占总成交量的比例来看，未来将会持续稳定发展。 据调查了解，2004年合肥市住宅物业登记成交量140万平方米，总供应量为384万平方米，成交量与供应量比率为1：2.7。从中可以看出，2004年市场消化供应量的同时，还逐渐消化前几年的存量房，住宅市场的矛盾突出，主要是表现在居民经济状况与房地产价格之间的矛盾，市场的需求量很大，但价格已经逐步与普通消费者市场脱离。 2004年合肥市住宅物业成交价格走势： ◆高层住宅价格：2004年元月份至11月份处于上升阶段，由3155元/平方米升至3536元/平方米，成为合肥市近几年来高层住宅价格的制高点； ◆多层住宅价格：多层住宅价格变化幅度也较大，也成为消费者追捧的热点，主要是因为价格水平较低，在2400～3100元/平方米区间波动，目前多层住宅均价为2776元/平方米； ◆合肥市住宅发展将以小高层为主，小高层的供应量增幅比多层和高层大。未来小高层短期内不会出现乐观的上升趋势。而多层住宅则因供应量逐渐减少，具有稀缺性，成交价格可保持稳中有升的乐观趋势。 截止至2004年10月，我市四大行政区各类楼盘价格如下表（单位：元/平方米） 行政区域 楼盘类型 瑶海区 庐阳区 包河区 蜀山区 别 墅 3430 5488 3720 4248 高 层 3618 3439 3817 3271 小高层 2679 3361 3332 2963 多 层 2332 3004 2946 2822  总 结：1、从2004年上半年的价格走势来看，整体价格上升趋势明显，比2003年同期增长了近18%，下半年由于国家出台了宏观调控措施，至使合肥市的房地产价格在一定程度上受到了抑制。 2、据有关部门统计，预计在2005年，合肥商品房的投放量将达400万平方米以上，如此高密度集中放量，其结果是只能使竞争更加残酷和激烈，价格之战也将成为房地产市场的焦点。 （二）合肥房地产环境 ２００4年共批准预售商品房许可证775幢，众多新楼盘的面世将会使今年下半年的合肥市楼市的竞争力加大，据有关部门估算，在２００５年，合肥商品房的投放量将达400万平方米以上，这相对于今年１～８月份全市新建商品房销售量140万平方米来说无疑是庞大的。如此高密度集中放量，其结果是只能使竞争更加残酷和激烈。 1、市场供应量 新开工面积增大,供应量月份，新开工面积已达，其中住宅预示着今年将是市房地产投资开发的全速发展年二、【高层住宅市场调查研究】 1-四区情况分析 1-1 区域分布 据调查分析，合肥（小）高层的分布如（图一），60%左右的（小）高层楼盘都地处市区的一环与二环之间。二环以外的（小）高层楼盘总体规模面积都偏大。相对来说，（小）高层较为集中在市区偏外一些位置，60%的（小）高层楼盘占据着45.5%的总建筑面积。交通便捷是其中重要的因素之一。 1-2 中小型规模占主导 合肥市的（小）高层楼盘规模差距明显：目前在售的（小）高层楼盘中有55.8%属于小型（5万㎡以下），仅有25.6%的（小）高层楼盘属于大型规模（10万㎡以上）。大型的（小）高层楼盘数量较少，而中小型的占了大多数。如（图二） 总体而言，合肥市（小）高楼层楼盘中小规模仍占主导，就其发展趋势来看，仍将有着较大的发展潜力。 1-3综合型的（小）高层楼盘占据合肥市场的主流 合肥目前的（小）高层楼盘中，单一的（小）高层楼盘占36%，多层、高层或者别墅的综合型（小）高层楼盘占到9%，其中多层/（小）高层的综合型楼盘占到了总量的55%。如（图三） 究其原因： 1、消费观念的个性化，使得各楼盘的建筑类型也随之向多元化方向发展。 2、现在一个普遍的观点是“用多层来挣销售额