海南房地产市场最新深度调查.docVIP

大房企集结海南海岸线 旅游岛盛夏变清凉 　 　 　　海南气候属于海洋性热带季风气候，年平均温度在22℃~26℃之间，得天独厚的自然环境让海南成为旅游地产的温床。据业内人士介绍，海南的房产，尤其是以海景为卖点的旅游地产基本分为东线楼盘和西线楼盘。东线包括三亚、海口、文昌、琼海、万宁、陵水一带，东线楼盘数量众多，业内人士认为有开发过热之势，而西线则刚刚开始开发，大的房产项目主要集中在儋州、澄迈、临高等地。在这里千亩大盘只是寻常，万亩大盘也不少见，在从海口到三亚595公里的海岸线上，一字铺开，投资数十亿、上百亿元的房地产项目随处可见。 　　据悉，在海南的房企超过100家，投资总额超过1000亿元。目前，土地储备在100万平方米以上的房企有几十家。据称是某商业机构独家披露的海南储地报告显示，有13家地产公司以旅游地产为名共在海南圈地约18万亩，最少的万科也有上千亩土储。相对来说，海南的土地巨头仍然是海航、鲁能、中信、富力和雅居乐几家，有资料显示，海航系地产在海口、三亚、兴隆、保亭等地储备了优质土地超过10万亩，占了13家大型房企在海南圈地数量的5成多。因此，海航也被其他开发商称为海南最大的地主。另外，鲁能也被指在海南的土地储备约1900万平方米，即近3万亩土地。中信泰富约3.6万亩，富力地产也超过2万亩，雅居乐地产储备约1.42万亩。 　　从大型房企主要势力范围看，琼海（包括博鳌）、万宁等东部主要有中信、华润、海航等，其中中信仅在博鳌就有六个项目。三亚和陵水一带，则是海南传统开发旺地，聚集的大型房企也更多，鲁能、半山半岛、海航、雅居乐、富力、中信、中粮、万科、绿城等房企均在这一线各个海湾有项目和土地储备。在东南线沿海一带基本被房企划分完势力范围的同时，东北部的文昌再到海口，以及西线澄迈的海景地块，也被各大开发商陆续抢占。这部分盘踞了海航、中信、富力、雅居乐、碧桂园、世茂、恒大、方圆、万科等大型房企。 　　据中原地产的研究报告数据显示，在过去10年中，海南沿海的土地已经基本被大房企瓜分完毕，目前海南并不缺待建的土地。近几年来，随着一线海景土地资源越来越少，海南的江景、河景甚至湖景以及温泉附近的土地也开始被圈，比如恒大就已在非沿海地带儋州、乐东、保亭等地拿地。万科地产有关人士也对记者表示，三亚靠海的土地早年就被瓜分完毕，万科都没能拿到沿海的地块，万科目前在三亚的两个项目都没有海景资源。 　　新一轮跑马圈地始于2008年~2009年 　　上世纪90年代海南房地产泡沫破裂还让人记忆犹新，而这一轮跑马圈地则始于2008年到2009年，热度甚至有超过上次之势，用业内人士的话来说就是，“知名的发展商谁不在海南拿地呀？”为什么海南房产开发这么热，这片热土对房地产商为什么这么有吸引力呢？广物地产海南公司副董事长王春芙表示，海南楼市经过几次大的起伏，大的发展商基本是2008年、2009年进入海南市场的，有资料显示，各大房企在海南所圈地块，拿地时间基本都在3年以上，开发程度则远未过半，很多项目的开发周期都预计在10年以上，大量被圈土地仍在闲置当中。 忽热忽冷 海南楼市现状直击 　　炒风过后 不少楼盘价格腰斩 　　国际旅游岛的影响有多大？在与一位的士司机闲聊他对国际旅游岛的看法时，他告诉记者，2010年春节后海南掀起了外地人来购房的热潮，他拉了不少客人都是要他开车带着去看楼，他们没有什么特别目标，只是到处去看新项目，有的甚至直接带着装有现金的箱子，尤以温州人居多，而仅仅是两个月后这样的人就见不到了，2010年的疯狂可见一斑。 　　事实上，海南楼市在2009年年底到2010年年初迎来了最疯狂的时刻，据业内人士回忆那时卖房都不需要售楼小姐了，财务直接准备好收款机等设备就行，客人太多基本没人手接待了，很多人直接就购买了。而据雅居乐·清水湾一位销售人员回忆，2009年年底清水湾开盘不久，当时买房就像买菜一样，她带着一个非要去看样板房的客户，电瓶车开到一半就接到电话说他们想看的户型样板房都卖出去了，不用去看了。那时是价高也卖得快，现在则是价高卖不动。位于海口西海岸的几个高端豪宅盘，紫园、海域阳光等本身的产品和素质都很不错，紫园报价15000多元/m2起，海域阳光17800元/m2起，销售人员都表示价格没有调整，但项目门可罗雀，一个月能卖一两套已算不错。 　　记者到访海南的时候，正是海南淡旺季交接之时，楼市究竟是进入了国际旅游岛热潮之后的冷静期，陷入低迷，还是因传统淡季而显得淡静，一时难以判断。不过，记者在海南采访的开发商，均坦言对海南今年楼市复苏有信心，而且纷纷表示，今年1、2月份销售旺季的成绩还不错，2012年国庆后到2013年春节，肯定会迎来2011年调控低迷年之后的反弹。然而，后续承接力是否跟得上，开发商心里也没底。三亚某大型房地产企业区域负