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Edited by Z. M. Gu * * 第三节 业主委员会 四、业主委员会与其他单位的关系 1、业主委员会与物业管理企业的关系 在物业管理活动中，业主大会与物业管理企业是委托与被委托的关系，同时委托与合作并存 业主委员会和物业管理企业应本着“和为贵”的原则处理业主和物业管理企业的矛盾 2、业主委员会与居委会的关系 居民委员会和业主委员会存在指导与被指导的关系 Edited by Z. M. Gu * * 第四节 业主公约制度 一、业主大会议事规则 业主大会议事规则由业主经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项 业主大会议事规则的制定是业主自治的根本体现 对业主大会议事规则，需要注意两点 议事规则中的任何规定不得违反国家有关的法律、法规 议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过，然后才能按此议事规则讨论决定其他问题 Edited by Z. M. Gu * * 第四节 业主公约制度 二、业主临时公约 业主临时公约是建设单位在销售物业之前，参照政府公布的示范文本，结合本物业管理小区的实际，制定的临时公约 业主临时公约待首次业主大会通过业主公约后即失效 Edited by Z. M. Gu * * 第四节 业主公约制度 三、业主公约 业主大会制定业主公约须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过 业主公约一般内容详细具体 业主公约对全体业主具有约束力，无需业主任何承诺 * Edited by Z. M. Gu * 第四章 业主与业主大会 Edited by Z. M. Gu * * 第一节 业主 一、业主的含义 业主是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。 Edited by Z. M. Gu * * 第一节 业主 业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人” 区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主； 独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。 Edited by Z. M. Gu * * 第一节 业主 业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态： 业主独自拥有的物业 业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位 公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。 Edited by Z. M. Gu * * 第一节 业主 二、业主的权利和义务 （一）业主的权利 1 、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 2 、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3 、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4 、参加业主大会会议，行使投票权 Edited by Z. M. Gu * * 第一节 业主 5 、选举业主委员会委员，并享有被选举权 6 、监督业主委员会的工作 7 、监督物业管理企业履行物业服务合同 8 、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9 、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 10 、法律、法规规定的其他权利 Edited by Z. M. Gu * * 第一节 业主 （二）业主的义务 1 、遵守业主公约、业主大会议事规则 2 、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3 、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4 、按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金 5 、按时交纳物业服务费用 6 、法律、法规规定的其他义务 Edited by Z. M. Gu * * 第一节 业主 三、业主自治管理 “自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。 （一）业主自治管理的组织形式 1、业主大会 2、业主委员会 3. 业主小组 （二）业主自治管理的方式 1、自主管理方式 2、委托管理方式 Edited by Z. M. Gu * * 第二节 业主大会制度 一、业