09第九章节(249KB).pptVIP

二、物业供电系统的保养与维修管理 电力是物业用电系统的动力，是提供并改善物业内人们工作及生活条件，保证并提高物业使用功能和经济价值必不可少的基础条件； 但电力也是非常危险的，使用不当或供电及用电设施的故障都可能引发严重的灾难。 加强物业供电系统的保养与维修管理，保证安全正常的供电，有效地防止各种意外的发生，既是供配电系统的保养与维修管理的根本目的，也是其工作的出发点。　　 二、物业供电系统的保养与维修管理 （一）建立严密科学的组织保证体系 （二）供配电系统日常保养与维修管理 (三) 供配电系统管理有关规定 （一）建立严密科学的组织保证体系 （1）严格遵守国家、地方政府及电力部门制定的有关供电、配电、用电及保养、维修管理等方面的各项法规及行政规章，严禁违章供配电。 （2）设定专门的职能部门或配备专门人员负责整个物业的供配电的管理、保养与维修。 （3）负责供配电运作和保养维修的人员必须持证上岗，并做好相应的上岗前培训 （4）建立各项规章制度，并严格执行。 （二）房屋排水系统的保养与维修管理 （5）防止污水管渠内出现淤塞及蚊虫滋生，防止污水外泄引起环境污染。 （6）定期（一般为3～5年）对外露的排水管道进行油漆，以加强水管外层的保护及美观。 （7）建立用户随时报修制度及管理人员的巡视制度，发现排水管网堵塞、外漏及有关设施出现故障，及时进行修复。 （二）供配电系统日常保养与维修管理 （1）加强房屋配电房的管理，保持配电房安全、正常地供配电。 （2）加强对物业供配电系统的日常保养与维修 （1）加强房屋配电房的管理，保持配电房安全、正常地供配电。 ①定期打扫、清理配电房 ②建立严格的配电房管理制度 ③定期对配电房内的配电柜作全面的测试、检查 ④定期检查并记录配电房设备的工作状况 ⑤配电房内严禁乱接拉电线或改变线路布置，严禁乱用其他电器 （2）加强对物业供配电系统的日常保养与维修 ①定期巡视、检查物业公共区域供配电设施的运行 ②建立健全用户报修制度 ③检修时，必须使用电工绝缘工具，并在有关位置悬挂标识牌；对在潮湿场地或夹层工作时，应注意先切断电源，不能断电的，至少应有两名检修人员在场一起工作。 ④物业停电，限电之前，应提前通知用户 ⑤物业恢复供电时，管理人员应及时通知各用户 ⑥特殊情况下应有切实可行的管理措施或应急措施。 三、空调系统保养与维修管理 对一些公共物业或客流较大场所的控制要求： ①室内气温能够保持在19℃～23℃； ②相对湿度保持在40%～70%； ③新鲜空气供应是为4～6个换气量/小时； ④通风是大于8公升/人.秒。 而对于有吸烟的情况,其通风是应控制在16～25公升/人.秒。 (一) 空调系统的保养与维修管理工作内容 （1）专人负责或者委托具有资质的承包商物业空调系统的保养与维修管理， （2）严格培训空调系统工作人员,提高他们的责任心和工作能力。 （3）制定严格的空调系统操作规程 （4）加强对空调系统日常运行的观察与检查，不可带故障运行 （5）定期清洗空气过滤装置，并对整个系统进行定期擦洗或抹油等。 （6）科学制定物业空调系统的保养维修计划 （7）加强能源管理，保持空调系统的经济运行。 （二）空调系统操作、保养和维修的基本内容 （1）熟悉空调设备的工作原理及操作方法，制定相应的操作规程并严格执行。 （2）定期巡查、记录设备运转情况 （3）机组运行时，应注意观察仪表读数是否处于正常范围内 （4）定时检查各风机、水泵的运转情况 （5）定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况 （6）定期巡查各管网有无裂缝或漏水、堵塞现象 （二）空调系统操作、保养和维修的基本内容 （7）定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，对风管中的各种风阀要定期检查，防止卡死。 （8）根据锅炉用水量，定期清洗保养锅炉、软化用水装置。 （9）定期检查锅炉燃烧室及烟道的炭灰 （10）每年停炉期间，对锅炉进行全面保养 （三）空调系统工作制度 （1）空调工对当班空调系统的运转负有完全责任。领班应组织好空调工按照巡回检查制度的要求 （2）严格执行安全操作规程和巡回检查制度。 （3）坚守工作岗位 （4）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告，并及时处理、记录。 （5）负责空调系统的日常保养和一般故障检修； （6）值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其责任 四、电梯系统的保养与维修管理 （一）电梯维修等级、周期和要求 （二）电梯机房管理规定 （三）电梯安全管理规定 （四）电梯维修保养安全规定 （一）电梯维修等级、周期和要求 （1）小修。指日常的维护保养，其中包括排除故障的急修和定时定点的常规保养。因故障停梯接到报修后，维修人员应在15分钟内到达现场抢修。常规保养分为周保养、半年保养、年保养3个等级。 （2）中修。指