new.06第六章节－房地产开发建设融资(541KB).pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 根据投资类型的不同，可以将房地产投资信托划分为： 权益型 抵押型 混合型 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 美国三种形式的房地产投资信托，其市场收益率是不一样的。 按市场收益由大到小排列依次是“抵押型－混合型－权益型”。 而投资增值幅度由大到小排列顺序是“权益型－混合型－抵押型”。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 二、美国房地产投资信托的管理 房地产投资信托机构作为公司组织或信托组织，在总部所在地的州注册，并遵守该州的法令法规。他们也必须遵守联邦法规：联邦税法明确规定了房地产投资信托机构可以给予其投资者的所得税政策的最低条件；证监会规定了房地产投资信托机构与公众投资者之间的关系。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 （一）免税政策 房地产投资信托机构要获得免税政策必须符合一大堆条件，其中最主要的条件如下： 股份必须被至少100人持有，在任何一个税务年度的后半年，5个和5个以下的股东不得持有50％和50％以上的股份。1993年以后，养老基金不在被当成单一的投资者，因此也不适用“5个和5个以下”的规定。美税法第856(h)款规定养老基金的受益人所持有的房地产投资信托份额与其持有的养老基金信托的权益是成比例的。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 至少75％的资产是由房地产、抵押贷款、现金和现金项目或政府证券组成。筹资后的第一年，用新筹集资金的收益购买股票和债券的收益可以作为这75％的组成部分。 在每个财务年度结束前，必须将该年度内95％以上的经常性收入(以区别于资本项下的收入)分配给股东。这一要求对于没有现金收入的房地产投资信托机构来说是容易满足的。 持有一年内的证券的收益或持有四年内房地产的收益不得超过年总收入的30％。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 (二)股东权利 (三)受托人和董事 (四)顾问的职责 (五)顾问的收益 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 三、我国房地产投资信托基金的现状 （一）我国发展房地产投资信托基金的现状 由于国内尚未出台相关的产业基金法，现在有据可依的仅仅是《信托法》和《公司法》，而在产业基金领域我国出台的只有《证券投资基金法》一部。严格说来我国还没有真正意义上的房地产投资基金，但是最近几年房地产信托投资基金的趋势却是越来越明显。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 表6.3　国内信托公司推出的部分房地产信托项目 时间 信托项目名称 资本规模 （单位：亿元） 预计收益率 2002年7月 新上海国际大厦 项目资金信托 2.3 4.00% 2003年10月 世界星城住宅项目 股权投资信托项目 2 不低于6% 2003年11月 金融街写字楼项目贷款信托项目 0.8 4.60% 2003年12月 法国欧尚天津第一店信托项目 不超过1 6.00% 2004年1月 宣祥家园经济适用房信托项目 不超过1 不低于5% 2004年8月 华堂商场大兴店信托项目 0.7 6.00% 2004年12月 北京丽江新城贷款项目集资信托计划 3.3 6.30% 2005年2月 住邦2000商务中心二期项目集合资金信托计划 0.5 6.50% 2005年6月 上海市政颛桥配套商品房投资信托计划 2.5 5.80% 2005年11月 国开行城建改造项目集合资金信托计划 3.0 3.5% * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 （二）我国发展房地产投资信托基金的障碍 1、法律障碍。 2、体制障碍。 3、人才障碍。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 四、我国发展房地产投资信托基金的思考 （一）募集方式 产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。公募指向社会公众募集资金,私募指向一定范围内的机构投资者募集。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产投资信托 （二）组织形式 契约型房地产投资基金依据《信托法》规定的信托契约建立、运作；公司型房地产投资基金依《公司法》成立，具有法人资格。由于我国证券市场发展不够完善，房地产市场不够规范这些外部原因，再加上契约型自身的优势如所有权与收益权的分离而使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，只需纳税一次，可提高基金收益，所以在房地产投资基金起步阶段宜采