new.12第十二章节－房地产风险(329KB).pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　概率分析法 一、蒙特卡洛分析法 （一）方法概述 通过敏感性分析，投资者可以了解预期收益可能的变化范围，但是无法得知不同的收益结果发生的可能性有多大。这一问题可以通过风险仿真分析得以解决。若能够确定各种变量的变动情况，就可通过风险仿真模型分析不同回报率和流动比率发生的概率，这种分析方法称为蒙特卡洛法（Monte Carlo）。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　概率分析法 该方法分析步骤如下： 首先，确定控制变量（单值估计）和不确定性变量（概率估计）。 对于房地产投资项目，常用的控制变量主要包括：物业面积、股本投资比率、建筑物折旧和使用期限、现行税制结构、投资期、贷款额等；常用的不确定性变量主要包括：物业价值、租金变化、经营成本、贷款期限等。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　概率分析法 其次，分析确定不确定性变量的变化概率。 再次，控制变量数值和不确定性变量概率分布给定之后，可用蒙特卡洛分析法确定现金流、回报率等统计数据。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　概率分析法 （二）案例分析 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　概率分析法 二、简化概率分析法 蒙特卡洛方法是一种十分复杂的风险分析方法，其缺点是需要大量的、通常不存在的数据作支持。 简化概率分析法与蒙特卡洛和敏感性分析相近，但可以不需要大量数据就可进行风险分析。该方法设定了乐观、一般、悲观三种情况的发生概率，然后计算预期收益等评价指标。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　概率分析法 三、其它风险测量方法 方差系数（coefficient of variation, CV）也是一种常用的风险分析方法。方差系数等于项目指标的标准差除以均值，方差系数越小，表明项目的风险就越低。 另一种常用方法称为风险指数（risk index, RI），风险指数等于项目指标的均值除以标准差，即方差系数的倒数。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第五节　风险管理和控制 对于理性的房地产投资者来说，投资时往往会考虑以下问题： 1、造成损失风险的原因有哪些？ 2、这些风险是否可以被规避？ 3、存在的风险是否可以得以控制？ 4、怎样才能尽量减少损失？ 5、是否需要将风险转移？ * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第五节　风险管理和控制 一、风险规避 风险规避是最基本的风险管理方法。如果分析发现物业的预期收益不能补偿所带来的风险，且经调整之后此问题不能得以解决，投资者应放弃该投资项目。 此外还应考虑以下问题： 1、判断房地产周期，规避动态经营风险。 2、避免特殊类型物业的投资。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第五节　风险管理和控制 二、风险转移 所谓风险转移，是指投资者通过各种手段将风险转移给其他主体。 房地产投资项目的风险转移方式主要有以下几种： 1、通过保险转移风险 2、通过合作转移风险 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第五节　风险管理和控制 三、风险降低 如果投资者不能将部分风险规避或转移，则需尽量降低这些风险。可以采取以下方式： 1、加强可行性研究。 （1）宏观可行性分析。 （2）微观可行性分析。 2、改善债务结构。 3、加强物业管理 4、进行投资组合 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第十二章　房地产投资风险 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的定义 （一）风险的定义 所谓风险，是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资风险概述 有关风险的概念有很多，一般常用的定义方式有以下四种： （1）损失发生的可能性 （2）预期收益不能实现的可能性 （3）预期收益和实际收益之间的方差 （4）投资者预期收益率不能实现的概率 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资风险概述 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资风险概述 （三）风险和收益之间的关系 如果一投资项目为零风险，则其收益就是确定的。而投资者之所以会选择有风险的项目，是因为其预期收益有可能大于零风险项目的收益。这种超出零风险利率所获得的额外收益通常被称作风险报酬。 一般来说，投资项目的风险越高，投资者所要求的预期收益就越大，当然其预期收益不能实现的概率也越大。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地