new.13第十三章节－房地产投资决策方法(252KB).pptVIP

* * * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　不确定型房地产投资决策 后悔值法决策的具体过程是首先用各种状态下的最大收益减去各方案的收益值，求出各种自然状态下各方案的后悔值，然后列出每一个方案的最大后悔值，从中选出后悔值最小的方案作为最优方案。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　不确定型房地产投资决策 五、机会均等法决策 机会均等法决策又称拉普拉斯准则。在决策过程中，当决策者不能肯定各种自然状态发生的概率时，便认为它们是等概率的。 假如有n个自然状态，则每一个自然状态发生的概率是1∕n。这样就可以按照风险型决策方法进行决策，即用期望值法进行决策。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第十三章　房地产投资决策方法 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 一、房地产投资决策的含义 决策是人类的一种理性活动，人们每天都面临着各种各样的决策问题。一般来说，决策指的是人们对某些需要处理的事情所作的决定。 在任何一项投资活动中，对理性的投资者来说都会有一个明确的经营目标，当然也会有比较确定的资源条件和经营环境，采取何种投资方案既能满足资源条件，又能达到一定的投资目标，这种不同方案的比较和选择过程就是一个决策过程。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 一个房地产项目的投资方案自然也会涉及到各个环节的具体方案。 投资对象的选择 投资方式的选择 规划设计方案的选择 筹资方式的安排和资金运用计划 不同的建设计划 不同的营销方案 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 房地产投资决策具备以下几个基本条件： （1）具有明确的决策目标。 （2）具有可供选择和比较的决策方案。 （3）具有科学的评价标准。 （4）具有客观详实的数据。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 二、房地产投资决策的分类 从不同的角度可以对房地产投资决策进行分类。 （1）按决策目标多少 单目标决策 多目标决策 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 （2）按决策制定的方式 单层决策 多层决策 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 （3）按决策信息的性质 确定型决策 不确定型决策 风险型决策 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 （4）按决策所使用的方法 定性分析决策 定量分析决策 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 三、房地产投资决策的程序 1、确定决策目标。 2、拟定若干个可行方案。 3、优选投资方案。 4、决策方案的执行和控制。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 四、房地产投资决策的方法 1、 定性分析方法 定性分析方法主要用于分析具有难以量化的复杂因素时的决策问题。 （1） 经验判断法 （2） 创造工程法 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产投资决策概述 2、 定量分析方法 定量分析方法是采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　确定型房地产投资决策 一、确定型房地产投资决策的方法 确定型投资决策中，由于每种方案的运行结果是明确的，可以预先计算出每种方案的投资效果，所以，在确定型投资决策中可以直接采用相关的指标作为方案的评价标准。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　确定型房地产投资决策 根据所用的指标性质，确定型决策方法可以分为两类：数值比较法和比率比较法。 （一）数值比较法 数值比较法就是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　确定型房地产投资决策 1、净收益。 2、净现值(NPV)。 3、回收期。 4、等额年值（AW）。 5、费用现值（PC）。 6、等额年费用（AC）。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　确定型房地产投资决策 （二）比率比较法 比率比较法是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产投资方案可行与否或优劣的分析方法。 1、内部收益率（IRR）。 2、净现值率。 3、效益费用比。 4、差额投资收益率。 5、差额内部收益率。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　确定型房地产投资决策 （三）指标使用中应注意的问题 1、净现值和内部收益率 ⑴投资规模存在较大差异 ⑵现金流量的时间