人口红利 地产教材课程.ppt

CHANFINE GROUP “人口红利”对中国房地产市场的影响 2014年5月 CHANFINE GROUP 上海交通大学工学学士,中南大学管理工程硕士。获有高级经济师和高级工程师专业职称。 有房地产全过程运营20年工作经验，对房地产的实际运营和理论研究都非常熟谙。曾任大型股份制企业董事会秘书，大型企业集团战略总监、副总裁、总裁，有资深的企业战略设计与管理控制经验。 目前任湖南省房地产研究中心主任。同时担任地标集团董事长，数家投资集团独立董事，美国GLG COUNCILS专家委员会特约高级房地产专家和投资战略专家，汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任、教授，多家报刊专栏作家。中国著名房地产评论员和房地产战略研究员，并兼多家政府机构和大型企业集团战略顾问，诸多观点被收入知识文库并被决策机构采信。 CHANFINE GROUP 人口红利：我国政府迫于人口和就业的压力，在1973年出台了计划生育政策鼓励晚婚和少生，并在1979年推出了独生子女政策。这一政策使得我国的人口出生率显著下降，由1970年的3.3%骤降至1980年后的2%以下。与之伴随的是我国人口抚养比在1970年以后迅速下降，一直持续到2010年左右。这也意味着劳动年龄人口占比的不断上升，形成传统的人口红利，对经济增长产生了积极促进作用。 CHANFINE GROUP 中金公司（CICC）首席经济学家彭文生发布报告称，三中全会推出的改革蓝图可能加速房地产泡沫的破裂。他指出，随着人口红利渐行渐远将导致中国经济结构调整，从而消除过去十年房价高速上升的经济基础，而结构改革越成功，房地产泡沫破裂就来得越早。 CHANFINE GROUP 决定房地产持续繁荣的三个关键因素： 1、城镇有效购房适龄人口数量的持续增长。 2、城镇房地产（主要指住宅）的人均存量不足。 3、房价预期上涨（因为房地产是一种兼顾投资与消费的耐用品）。 CHANFINE GROUP 日本是在1975-80年间生产者超过消费者，其后15年经历了房地产泡沫的形成和破灭。美国在1985-90年间生产者超过消费者，其后15年多一点时期内，经历了科技股和房地产两个泡沫的生成和破灭。 至2028年前后，中国人口增长率接近为零，出生率与死亡率持平！ CHANFINE GROUP 人口结构是影响社会经济发展的最关键因素。2010年第六次全国人口普查结果显示，近年来中国人口结构发生重大变化。人口年龄结构的剧变，将全方位严重影响中国未来的社会经济发展。 人口年龄结构预测表明，我国老年扶养系数从1970年起一直上升，1975年为12.9%，1999年为13.5%，2010年为17.4%，2030年为37%，2050年则进一步上升为47.5%。老年扶养比上升，老年人口增多，则赡养费用也增多，劳动力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出劳动年龄的人口，随着时间的推移则越来越远离劳动，成为纯被扶养人口。 CHANFINE GROUP CHANFINE GROUP 图1中，能够清晰地地看到我国人口年齡分布的两个高峰：首先是35 ~ 48岁年龄段，他们出生于1962 ~ 1975年间；其次是19 ~ 24岁年龄阶段，他们则是出生于1986 ~ 1991年间。而19 ~ 24岁年龄段人口，实际上正是35 -48岁年龄段人口的后代。 相比之下，35 ~ 48岁年龄段的人数更多，对中国社会的演变带来的影响也更加深远。该高峰值内人群每向前推进一步，都会给中同社会带来不同的改变。可以说，中国社会从2010年算起的前后五十年的发展特征都与这个波峰息息相关。 可以推算出，该年龄人口是1962 ~ 1975年出生的人，在2000 ~ 2008 年，正好经历了 25 ~ 37岁到33 ~ 45岁的黄金工作年龄，也正处他们在过去 的十年中将中国经济推向顶峰。但是，随着这一代人逐渐老去，经济也将衰落。 从图中可以看出，新中国成立后最大的生育高峰及20世纪70年代后期计划生育政策，直接导致几十年后中国人口结构的剧烈变动。 CHANFINE GROUP CHANFINE GROUP 2012年年末，我国大陆15 ~ 59岁劳动年龄人口为93727万人.占总人口的69.2%，比上年末减少345万人，比上年末下降0.6个百分点。 这是相当长时间以来，我国劳动年龄人口绝对数量的笫一次下降，在2018年降至约91700万人的低点，然后盘整到2022年，开始急降，而且在较长一段时间内也就是至少在2030年以前，中国劳动年龄人口会呈现绝对加速下降趋势。劳动年龄人口的绝对下降同时伴陆老年人口激增，这表明2012年作为我国人口红利衰减的人口结构转折点点正式确立。 图3显示，全国15 ~