第7章 房地产投资风险分析研讨.pptVIP

第7章 房地产投资风险分析;7.1房地产投资风险概述; 7.1.2房地产投资风险的特点 房地产投资具有周期长、投入资金量大、资金变现能力差等特点，因而房地产投资风险也具有其自身的特点： 1、多样性。由于房地产投资的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。 2、变现差。由于房地产投资投入的资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现．因而其变现风险也较大。 3、补偿性。由于房地产投资具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。 ??? ; 7.1.3房地产投资风险的类型 根据风险因素的性质不同，可将房地产投资风险分为政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际风险，每种风险又可细分为多种风险。 ??? ;??? ;??? ;??? 7.2房地产投资风险的定性测度与评价 7.2.1头脑风暴法 头脑风暴法所表达的内涵是非常规的思维方式带来的创造性设想。头脑风暴法的程序是让合理数量（一般为6～10人，根据成本适当调整）的与会专家敞开思想和见解。按照其分类有直接头脑风暴和质疑头脑风暴法。 7.2.2德尔菲法 德尔菲法（Delphi Method）强调系统的程序和采用匿名发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生关系，通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。;??? 7.3房地产投资风险的定量测度与评价 7.3.1期望值分析法（概率分析法） 期望值分析法是在不确定条件下进行投资决策的最简单、最方便的方法，是运用概率分析确定投资项目的现金流量的期望值作为实际值的代表，计算投资项目决策指标（如净现值的期望值、标准差、标准差系数）的大小，来进行风险分析的方法。 目前把投资收益率的标准差作为衡量投资风险大小的工具，在可供选择的投资项目中，哪个投资项目标准差大，哪个投资风险就大，反之投资风险越小。 ; 肯定当量法 肯定当量法就是把不确定的各年现金流量，按照一定的系数（通常称为肯定当量系数或约当系数）折算为大约相当的确定的现金流量，然后，利用无风险贴现率来评价风险投资项目的决策分析方法。关键点在于如何根据风险的大小确定各年的肯定当量系数。;??? 7.3.3盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point，简称BEP）分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点指的是项目的盈利与亏损的转折点。 房地产项目的盈亏平衡分析，主要是分析计算由于一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点。 ;??? ;??? 7.3.4敏感性分析 敏感性分析是房地产开发项目风险分析应用十分广泛的一种方法。敏感度分析是针对某一个敏感或不确定因素，分析其数值的变化对投资结果可能产生的影响大小。 1、单因素敏感性分析 2、多因素敏感性分析 敏感度系数的计算公式为： β=△A/△F 其中，β为评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数；△A为不确定因素F发生△F变化率时，评价指标A的相应变化率（%）；△F为不确定因素F的变化率（%）。;??? 7.4房地产投资风险处置 7.4.1风险自留 风险自留是指房地产投资者以拥有的财力来负担未来可能的风险损失，即将风险留给自己承担，从财务角度应对风险。风险自留具体可以分为承担风险与自保风险。 1、承担风险 承担风险是指某种风险不可避免或该风险的存在可能获得较大利润或较少成本支出时，企业本身将风险承担下来，自身承受风险所造成的损失。 2、自保风险 自保风险是通过调查研究，预计风险损失的概率与大小，根据投资人的财务能力预先提取准备金，以弥补风险损失的自我承担。;??? 7.4.2风险转移 风险转移即投资主体将其损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担，具体包括非保险型转移和保险型转移两种。 1、非保险型转移 又称合同转移，投资者通过合同将风险损失转出另一方承担和赔偿。双方的媒介是合同，转移成功与否有赖于双方对合同的一致认同和细节诠释。 2、保险型转移 保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，将本应由自己承担的风险转移给保险公司，从而使自