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关于我国房地产业现状的研究及展望 目的 房地产开发投资保持增长势头,固定资产投资增长幅度逐月上升,房地产市场需求旺盛,房地产市场发展态势良好。但在商品房价格、房地产用地、营销和履行合同等方面,出现了新情况和新问题。房地产市场发展状况的好坏直接影响到我国国民经济的发展和社会的稳定。必须通过依法治市、以诚治市等手段,规范房地产市场。 我国房地产市场价格在近年来呈现连续上涨趋势,影响了人民生活质量的提高。为了能够促使房地产市场价格趋于合理,在分析我国房地产市场目前所处的困境及其成回的基础上,借鉴国外房地产市场的相关经验,依据动态博弈理论,指出了促使房地产市场顺利摆脱困境的有效对策。?房地产市场的健康有序运转，是建设社会主义和谐社会的重要保障。政府政策对房地产价格有着重要的影响，有必要研究合理的调整政策，保障房地产业的可持续发展。 —以大连市房地产市场为例 大连市房地产市场的特点 大连市作为东北地区乃至全国开放的门户城市，其经济实力是东北地区的龙头，GDP占辽宁省1／4强，加上其特殊的地理位置、气候条件、自然环境，吸引了内地，特别是东北三省的居民来大连购房，使得大连市的住房需求外向型特征特别明显。据统计，最近几年外来人口在大连市的购房量占大连市商品房销售量的38%左右。这使得大连市的房地产市场不但受到上文分析的一些因素影响，还表现出独到的特点：可开发建设土地供给紧张且呈逐年减少趋势，供给总量不足且需求旺盛，与全国其他二线城市相比价格运行较独立等。 土地供需紧张，土地出让价格增长较快 大连市土地开发面积在经历了2004～2006三年的较快增长后，2007年土地开发面积同比下降46%，2008年的同比增长仅为8%，尽管2009年同比增长40%，但是总量上仍低于2006年、2007年水平。 2006至2010年8月份大连市共出让经营性房地产用地202宗，总成交面积1404.06万平方米，总成交金额772.06亿元（见图4）。成交面积在经历了2007年、2008年调整之后，2009年、2010年稳步增加。2010年1～8月的数据与2009年的数据相比，土地成交面积增加28.5%，成交金额增加67.98%。 开发资金多元化明显，经济适用房的投资比例偏低 从房地产开发的资金来源结构来看（图5），2005～2010年的数据显示，开发商贷款占房地产总投资比例变化比较稳定，平均在24%左右。自筹比例逐渐提高，特别是含有定金和预售的其他部分占总投资的比例较大。2006年至2010年1～8月计算的这几项的平均占比分别为：23.3%、2.1%、33.2%及41.4%，说明居民购买能力较强。特别是在2009年、2010年人民币逐渐升值条件下，利用外资比例逐年下降，估计2010年利用外资比例同比下降86%。 商品房供给和需求结构不平衡 商品房价格上涨较快 对策 ?1加大保障性住房建设力度 （1）明确了2009—2011年保障性住房建设工作目标以及政策措施。 （2）多渠道筹集保障性住房建设资金。 （3）开展住房公积金用于保障性住房建设试点。 ?2进一步鼓励普通商品住房消费 （1）信贷方面。 （2）税收方面。 3支持房地产开发企业积极应对市场变化 ?（1）引导房地产开发企业积极应对市场变化。 （2）支持房地产开发企业合理的融资需求。 4、强化地方政府稳定房地产市场的责任 ????（1）落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。 （2）因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。 ?5、加强房地产市场监测 ????（1）继续加强房地产市场监测分析。 （2）加强监督检查。 6、积极营造良好的舆论氛围 研究方案 房地产市场的现状 房地产市场对于国民经济的重要性 房地产市场前景 稳定房地产业的政策研究 That’s all Thank you 王淇 马凡茜 赵娜 武亚男 李衍阳 * * ? *