临矿滨河项目产品建议提案 (NXPowerLite).ppt

分期开发建议 因项目体量相对较大，建议对项目进行分期开发，以降低市场风险，分期建议如下： 1、第一期：高层与小高层。建议第一期为高层与小高层，是考虑目前调控政策的长远影响，小户型产品是未来刚性需求的主流。 2、第二期：多层与别墅 考虑项目档次与品质的提升，规划多层洋房与别墅将有利于拔高项目形象。 通 达 路 沂 蒙 十 三 路 费县国电宿舍 堤 下 路 产品定位分述 精装高层小户型公寓 1、独特的圆形建筑造型有利于树立项目独特形象； 2、天井顶层玻璃结构，保证各层采光需要； 3、每层设空中花园平台，作为休闲娱乐及邻里间的沟通平台； 4、户型面积为30-100平米左右。 景观小高层 入户花园 入户花园 景观小高层户型布局 85㎡-89㎡ 2+1房2厅1卫 赠 赠 空中花厅设计 分区合理，保证户型内的采光，且每户均增送空中花厅，大大提升景观系数 。 标准层户型图 入户花园 入户花园 电梯大洋房 7+1电梯大洋房 1、2层复式设计，并赠送地下室和花园，相当于别墅的概念，打造纯粹Townhouse住宅 。 —— C3一层及二层户型图 私家庭院 下层庭院 跃层设计 7+1电梯大洋房 顶层户型采用独特的空中别墅设计，并赠送大面积露台。 —— C8八层户型图 —— 七层户型图 7+1电梯大洋房 在其他层面上，遵循层层退台的形式，打造真正意义上的花园洋房。使得每户均有不同的景观感觉。 * 临矿滨河项目产品建议提案 2010.05 策划本质: 提出问题,解决问题 我们面临的问题？ ①政策猛于虎 2010.04.15 2010.04.17 2010.04.19 时间 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 首付房贷限制 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 停发三套房贷 住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 购房实名制 要点 措施 金牌令 5天3道金牌抑房价 ----中国房地产市场的“政策市”解读 各地市场反应 一线城市 二线城市 临沂市场反应 上海：五一房展人流稀少，人气跌入谷底。权威机构新浪乐居专访现场看展人，80%不买房只了解行情，6成观展者为刚需，7成受访者看跌房价，8成年内不出手；恒大地产宣布在全国范围内降价15%；京广深等城市量缩价跌，观望氛围非常浓厚。 在一线城市房地产遭遇“疯狂的涨价”得到中央政府各部门的联手抑止之后，各路资金随即涌入一些二线省会城市，所以二线城市的房价在4月底5月初达到高峰值，估计接下来房价将得到抑止。 受供应量严重超过需求量影响，临沂房地产市场发展一直比较平稳，虽有少许项目价格过高，但总体上价格水平趋于平衡，在部分板块与区域上存有一定的价值洼地。新政出台后，投资及刚性需求被大部分抑止，持币观望者增多。 市场结论 1、中国的房地产市场发展规律表明，市场是在不断变化的，涨完跌，跌完涨，预计未来五年之内也会这样的发展。在房地产这个行业必须要学会适应市场的价格，适应市场的背景不断变化。 2、在这样一个波动市场当中，政府政策始终成为市场变化的最大杠杆。因此，一个政策变动的市场过程中间，上涨下跌都很正常。今年房价下跌之后肯定会有反弹，需求会被释放，特别是刚性需求。也可以说，市场定位必然要以刚性需求为主力需求，才能将市场风险降至最低。 ②供应大于求 2009年市区全年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。 从价格上来看，兰山市区已经没有低于3000元以下的住宅，基本都在3500元左右。 临沂市区销售 2010年全市计划供应住房用地12982亩，比去年实际供给总量增加29.02%，其中供应的存量建设用地比例达到57.4%，保障性住房用地、棚改用地和中小套型商品房三类用地比例不低于72%。1至3月份，全市公开出让住宅用地2893亩，成交价款17.06亿元，供应土地面积比去年同期增长163%，而地价仅比去年同期增长0.90%。 全市土地供应 2010年房地产开发工程达18个，年内完成开发面积177万平方米，完成总投资约5